En el dinámico contexto de la actividad empresarial contemporánea, impulsada por los avances tecnológicos y por formas cada vez más sofisticadas de interacción comercial, han surgido nuevas modalidades contractuales que, si bien responden a necesidades legítimas del mercado, también han dado lugar a prácticas que merecen un análisis jurídico detallado pues muchas veces, aun con apariencia de legalidad, son contrarias a la normatividad y a la realidad misma de la relación contractual. Estas nuevas formas de vinculación, conocidas en la doctrina y jurisprudencia, por lentitud legislativa, como contratos atípicos, se caracterizan por tener una base legal válida, pero no están expresamente reguladas ni codificadas en la legislación vigente.

Los contratos atípicos no son, en sí mismos, ilegales ni necesariamente perjudiciales. De hecho, pueden representar soluciones innovadoras y flexibles para las partes involucradas. Sin embargo, el problema surge cuando estas figuras se utilizan de manera abusiva o simulada con el fin de evadir obligaciones legales imperativas, especialmente en el ámbito laboral y comercial. Un ejemplo clásico de esta distorsión es el uso del contrato de prestación de servicios para encubrir una relación laboral subordinada, lo cual ha sido ampliamente debatido y sancionado por la jurisprudencia.

El presente análisis, somero por demás, se enfoca en otro tipo de simulación o distorsión contractual: aquella que ocurre en el ámbito comercial, particularmente en los contratos de concesión de espacio, utilizados, especialmente por desarrolladores de centros comerciales. Estas figuras, aunque presentadas como acuerdos de colaboración o cesión temporal de espacios, en la práctica encubren verdaderos contratos de arrendamiento comercial, con todas las implicaciones legales que ello conlleva.

En efecto, se presentan casos en los cuales los desarrolladores de centros comerciales, que conservan la propiedad y explotación integral del inmueble, imponen a los comerciantes contratos de concesión de espacio bajo condiciones predispuestas, sin posibilidad de negociación real. Estos contratos, lejos de ser acuerdos entre iguales, se convierten en instrumentos de imposición, aprovechando el poder económico y estructural de los desarrolladores frente a los comerciantes que necesitan acceder a estos espacios para ejercer su actividad.

Cuando se asignan locales delimitados, con uso exclusivo y condiciones similares a las de un arrendamiento, no puede sostenerse jurídicamente que se trata de una mera concesión. En estos casos, la figura contractual utilizada no corresponde con la realidad de la relación jurídica, y por tanto, debe ser reconocida como un contrato de arrendamiento comercial, regido, primeramente por el Código Civil y, en el caso de comerciantes, por el Código de Comercio.

El Código de Comercio establece normas imperativas para los contratos de arrendamiento comercial, especialmente diseñadas para proteger al arrendatario y fomentar la actividad empresarial. Estas normas no pueden ser derogadas por pactos contractuales, sin importar la denominación o las cláusulas que se incluyan en el contrato. La ley busca evitar que el arrendador imponga condiciones abusivas que vulneren los derechos del arrendatario, y por ello, cualquier intento de disfrazar un arrendamiento bajo otra figura contractual debe ser desestimado por los jueces, atendiendo a la realidad de la relación contractual y no a su forma aparente.

El principio de buena fe contractual exige que las partes actúen con transparencia, lealtad y respeto mutuo. La imposición de contratos disfrazados, que ocultan la verdadera naturaleza de la relación jurídica, constituye una violación directa a este principio. Además, la jurisprudencia ha reiterado que, para determinar la verdadera naturaleza de un contrato, debe atenderse a los elementos esenciales del vínculo, a la intención real de las partes y al modo en que se ha desarrollado la relación comercial, más allá de la redacción formal del documento.

Pretender que un contrato sea válido solo por su texto, ignorando la legislación aplicable y la realidad de los hechos, es jurídicamente insostenible. La ley no exige que los contratos transcriban todas las normas legales para que estas sean aplicables; basta con que la relación contractual se encuadre dentro de los supuestos previstos por la ley para que esta opere de pleno derecho.

En un entorno comercial donde las tensiones entre las partes son legítimas y esperables, no puede permitirse que el poder económico de unos se traduzca en la vulneración sistemática de los derechos de otros. La legislación ha establecido mecanismos de protección precisamente para evitar estos abusos, y corresponde a los operadores jurídicos, jueces y autoridades administrativas hacerlos valer.

Que esto sea un llamado para todos los involucrados en el ejercicio de la actividad comercial para hacer las cosas bien.

Remate. Aterrador. Aliados muy cercanos al poder ejecutivo enfrentan acusaciones de corrupción y algunos incluso huyen de la justicia, mientras el Presidente guarda silencio, como si no fuera con él creando cortinas de humo con reclamos de islas entre otros. Desvergüenza.