Es muy común encontrar que los esquemas fiduciarios se utilizan para desarrollar proyectos inmobiliarios. Desafortunadamente en no pocos de estos desarrollos los adquirentes, de buena fe, desconociendo los reales alcances y obligaciones de las fiduciarias, se han visto gravemente perjudicados, a la par de que muchas veces estas entidades, valiéndose de la premisa de que sus obligaciones son de medio y no de resultado, logran eludir sus responsabilidades, aunado a lo que, en mi criterio, es un vacío de legislación. Afortunadamente, la jurisprudencia, ha venido tomando cartas en el asunto y ha delimitado y por qué no decirlo, regulado, el alcance las obligaciones de las fiduciarias. Y es que el común de la gente, que es y somos la gran mayoría, con fundada razón, nos sentimos mucho más seguros y tranquilos cuando hay una de estas instituciones de por medio, sin embargo, insisto, ha habido muchos proyectos fracasados sin que realmente nadie asuma la responsabilidad.

En efecto, en varias sentencias se ha establecido, entre otras, que el problema insolvencia e incumplimiento por parte del constructor o desarrollador no necesariamente es una situación que puede trasladarse a quien adquiere, que es un deber específico y con marcado acento de las entidades fiduciarias, al momento de celebrar el contrato, hacer un análisis detallado de las capacidades técnicas y financieras, corroborar el punto de equilibrio de una manera sustentada diligente y aún más entrar a revisar que el flujo de caja y los activos sean los idóneos para el correcto desarrollo del proyecto y velar por su cumplimiento y viabilidad durante la ejecución del mismo. Pero va más allá y establece la obligación de información a los consumidores, léase, en este caso y para estos efectos, a las personas que quieren adquirir sus inmuebles, de los eventuales riesgos de una manera clara, oportuna, inteligible y precisa.

Es que en la práctica y en no pocos casos, infortunadamente, las entidades fiduciarias en su interés de ejercer su actividad lucrativa, han “olvidado” sus verdaderas responsabilidades, actuando de manera ligera, omisiva, y por qué no decirlo de una manera negligente y culposa, tratando de amparar su actuar en la trillado argumento de que sus obligaciones son de medio y no de resultado. Pues no, sus obligaciones conllevaban frente al consumidor de sus productos, una obligación de resultado de la cual solo pueden exonerarse demostrando inequívocamente esmero, diligencia, cuidado minucioso y estricto cumplimiento de sus obligaciones, no solo de las pactadas expresamente en los contratos sino de las que les impone su actividad y conocimiento profesional.

No basta, como usualmente sucede, que las fiduciarias se limiten a rendir informes en unos formatos preestablecidos que realmente de contenido sustancial y analítico de los avances de los proyectos poco o nada tienen. Y es que estas entidades por el rol preponderante que tienen, por ser entidades financieras, por ser depositarios de la confianza pública, no pueden limitarse a recibir unos estudios que les presenten sin una verificación previa, profunda, detallada y profesional. No, no pueden ejercer el papel de simplemente receptores y transcriptores.

Ahora bien, no se trata, tampoco, de satanizar ni de crucificar a las entidades fiduciarias, pues es un esquema sano, es una esquema conveniente, es un esquema que ha permitido el desarrollo del sector inmobiliario, entre otros. Lo que se busca, además de proteger al consumidor y corregir la forma equivocada como se ha desarrollado en muchos casos, es de dar a conocer y delimitar el alcance de sus obligaciones precisamente para que tampoco tengan que asumir algunas cargas extras que no les corresponden.

Que esto sea un llamado de atención no sólo para las entidades financieras para que afinen sus procedimientos, obren más diligentemente y así podrán promover y ser más exitosas en su negocio y también para quienes hemos utilizado estos esquemas, para adquirir inmuebles, entre otros, para saber que tenemos unos derechos y que podemos y debemos exigirlos y no pueden las entidades fiduciarias alegar que no pueden cumplir con lo imposible, que sus obligaciones son de medio y no de resultado. Las fiduciarias no son unas simples convidadas de piedra.

Remate. Catatumbo, salud agonizante, inestabilidad, guerra, muertos, ejército debilitado, corrupción galopante y el “dueño” de Colombia de paseo por Arabia. ¿Hasta cuándo?