“Nuestra prioridad es proteger la vivienda familiar”. Con esa frase presentó el alcalde de Medellín el artículo de la revisión del POT que restringe la vivienda turística a las llamadas zonas de alta mixtura, una fracción mínima de la ciudad. Fuera de esa franja, la familia que alquile un cuarto por unos días, aunque lleve años haciéndolo con Registro Nacional de Turismo y permiso de su copropiedad, quedará infringiendo la norma.
En Medellín hoy hay problemas de ruido, hay problemas de convivencia, hay casos de explotación sexual, y los precios de los arrendamientos están por las nubes. Es un problema complejo que no tolera una solución simple, como esta. La propuesta parte de una premisa falsa: que el control del espacio físico resolverá problemas de comportamiento humano y dinámicas de mercado. Esto requiere aplicar entonces, los primeros principios.
Primero, la ontología de la propiedad. ¿Qué es el derecho de dominio si el Estado le dice al propietario no solo cómo usar su bien, sino además, por cuánto tiempo? Si es legal arrendar un apartamento por un año, la naturaleza del contrato no cambia porque la estancia dure tres días. Limitarla convierte el derecho de propiedad en una concesión precaria, sujeta al capricho del planificador de turno.
Segundo, la causalidad económica. La Administración cree que restringir la vivienda turística devolverá inmuebles al mercado tradicional y bajará los precios. Pero la vivienda turística actúa aquí como chivo expiatorio, no como causa raíz: el aumento de precios responde a el resultado de una oferta de vivienda rígidamente limitada, de la escasez de suelo urbanizable, de la inflación y del innegable atractivo de nuestra ciudad, no a que un turista ocupe un apartamento. Confinar la actividad a esa franja crea un oligopolio geográfico: disparará los precios dentro de ella, acelerando la gentrificación que dice combatir, y destruirá el valor patrimonial de lo que queda fuera. Además expulsa al pequeño inversionista, esa familia que arrienda una habitación como ingreso extra, y le alfombra el camino al gran desarrollador de la zona permitida, es una medida profundamente regresiva.
Tercero, el tipo de turismo que esto favorece. Si solo se puede alojar turistas donde ya está la fiesta, ¿qué turista van a atraer? El de salud, que busca una semana tranquila tras una cirugía, no cabe. Tampoco la pareja de 65 años que fue a ver pájaros al suroeste antioqueño y quería quedarse un par de noches en la ciudad. La norma no modera el turismo de fiesta: lo concentra, y expulsa a todos los demás.
Cuarto, la gestión de externalidades. El ruido no lo produce la corta duración de un contrato: lo produce la conducta de quien lo habita, sea inquilino o propietario de toda la vida. Esos delitos ya son violaciones al Código Penal y al de Policía. Resolver esto con un mapa es como apagar un incendio cambiando la zonificación forestal: si la autoridad no hace cumplir lo que ya existe, prohibir no lo hará cumplir; solo empujará el problema a la clandestinidad, donde se pierde toda capacidad de fiscalizar y proteger.
Alcalde, la solución no es dibujar líneas en un mapa ni suprimir libertades económicas. Debemos flexibilizar la oferta de vivienda, fortalecer la seguridad para garantizar la convivencia. Eso, y no un mapa, es en realidad proteger la vivienda familiar.