El optimismo en el mercado inmobiliario de 2025 es palpable, casi eufórico. Se escucha por doquier que "es el momento" de comprar vivienda, con una narrativa dominante que celebra tasas a la baja y un mercado en plena ebullición. Sin embargo, antes de sucumbir al idealismo, la realidad exige una mirada cruda a los datos. La pregunta no es si 2025 es un buen año, sino para quién.

Es innegable que se ha respirado un aire de alivio gracias a ajustes en las tasas. Las cifras de muchos bancos se han desplomado a niveles no vistos en casi dos décadas, ubicándose entre 9% y 12% efectivo anual, impulsadas por la caída de la tasa de política monetaria desde 13% de 2024 hasta cerca de 9,25%. Entidades como Bancolombia han marcado la pauta, ofreciendo créditos hasta 9% para clientes con nómina. El matiz aparece cuando revisamos el panorama completo: la tasa promedio ponderada para hipotecas se mantiene en 11,73% efectivo anual, y los créditos indexados a la UVR siguen expuestos a los ajustes por inflación, limitando el alivio para quienes ya tienen deuda o para quienes la asumen sin cautela.

La demanda, por su parte, grita presente. Las ventas de vivienda nueva se dispararon un formidable 38,6% a julio de 2025, con un repunte en el primer trimestre de 47,5% en unidades. Este impulso fue liderado por la Vivienda de Interés Social (VIS), que creció 71,9%, mostrando que la demanda real, especialmente de estratos medios y bajos, está activa. Este dinamismo se sostiene en una oferta robusta, con más de 57.000 unidades disponibles en Bogotá y Cundinamarca, siendo la mayoría VIS, y en subsidios generosos. Programas como Mi Casa Ya, con 10.919 cupos estimados, y el nuevo Decreto 775, que amplía el uso de subsidios a la vivienda usada en zonas vulnerables, hacen más accesible la entrada al mercado para muchos hogares, convirtiendo a 2025 en un momento de fuerte apoyo estatal.

Pero esta reactivación tiene un costo. En el segundo trimestre de 2025, los precios de la vivienda nueva escalaron 10,02% en doce meses, una subida generalizada tanto en casas como en apartamentos. Lo que es aún más revelador es la disparidad local: mientras que ciudades como Pasto vieron sus precios crecer casi 14,92% y Popayán 13,26%, en Neiva la tendencia fue opuesta con una caída de 6,06%. El mercado no es uniforme; es un mosaico de oportunidades y trampas que obliga a pensar en términos de código postal. El crecimiento de la cartera hipotecaria, que al segundo trimestre alcanzó los $144,4 billones, evidencia que el acceso al crédito existe, y su baja tasa de morosidad (4,3%) indica un mercado sano, pero el costo real para un endeudamiento a largo plazo sigue siendo alto para muchos.

Mirando hacia 2026, la sostenibilidad de este auge es cuestionable. Los propios analistas advierten que la oferta de unidades entregadas en Bogotá podría caer, generando un desequilibrio. Si la política monetaria cambia, las tasas podrían subir, aunque solo sea 50 puntos básicos, lo que aumentaría significativamente el costo total del crédito. Además, los subsidios podrían reorientarse, priorizando la vivienda usada para ciertas poblaciones vulnerables y reduciendo los recursos para vivienda nueva.

En síntesis, 2025 es un año de oportunidades reales, sustentadas por tasas históricamente bajas, fuerte demanda VIS, subsidios robustos y una oferta amplia. Pero el "momento ideal" no se decreta por las estadísticas macroeconómicas; es una conclusión que se deriva del cálculo personal. El comprador debe hacer sus propios números, priorizando su capacidad de endeudamiento y estabilidad laboral. Debe valorar con cautela si su crédito es a tasa fija o en UVR, proyectando los riesgos inflacionarios. Y, ante todo, debe estudiar su geografía, pues no es lo mismo invertir en Pasto que en Neiva. Si la decisión se toma con autoconocimiento, criterio y sin caer en la prisa del discurso popular, este momento puede ser aprovechado sin convertir el "año dorado" en una deuda costosa e inasumible.