El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac) ha advertido que, en 527 municipios bajo su jurisdicción, existe un rezago superior a cinco años en la actualización catastral. Esto permite concluir que, en muchos casos, los avalúos catastrales ya no reflejan la realidad del mercado inmobiliario.

En ese contexto, la Resolución 2057 de 2025 del Igac ordenó, por una única vez, el reajuste de los avalúos catastrales de los predios rurales que fueron formados o actualizados antes de 2018. Para ello, se definió una tabla aplicable a cada uno de esos 527 municipios, con un porcentaje de ajuste para el valor de cada predio, con vigencia a partir del 1 de enero de 2026.

Desde la perspectiva tributaria, el avalúo catastral tiene efectos distintos según el impuesto de que se trate.

En el impuesto sobre la renta, tratándose de personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, los inmuebles deben declararse por su costo de adquisición o por el valor del avalúo catastral incorporado en la declaración del impuesto predial, el que resulte mayor. En este caso, el ajuste no necesariamente genera un efecto económico inmediato.

En el impuesto al patrimonio, la regla es similar. Sin embargo, aquí sí puede haber un impacto económico relevante, en la medida en que el mayor avalúo incrementa el valor de uno de los activos que integran el patrimonio del contribuyente.

En materia de ganancia ocasional, el avalúo catastral incorporado en la declaración del impuesto predial puede ser tomado como costo fiscal al momento de determinar la utilidad en la venta de bienes inmuebles.

En cuanto al impuesto predial, su base gravable corresponde al avalúo catastral, sobre el cual se aplica la tarifa definida por cada municipio dentro del rango legal. En consecuencia, un incremento en el avalúo puede traducirse en un mayor valor a pagar por este tributo.

Ahora bien, el ordenamiento también prevé límites al crecimiento del impuesto predial. Para los predios que hayan sido objeto de actualización catastral, el incremento del Impuesto Predial Unificado no podrá superar el IPC más ocho puntos porcentuales. En el caso de los predios no actualizados, el límite será de 50% del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

A su vez, para las viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral no exceda 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el incremento anual del impuesto predial no podrá sobrepasar 100% del IPC.

Sin embargo, estas limitaciones no aplican en todos los casos. Entre las principales excepciones se encuentran los terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados; los predios que inicialmente figuraban como lotes y cuyo nuevo avalúo se origina en construcciones o edificaciones realizadas posteriormente; y los inmuebles cuyo impuesto predial se calcula con base en el autoavalúo.

Además, en el sector rural, estas reglas solo resultan aplicables para predios de menos de 100 hectáreas.

En otras palabras, aunque el impuesto predial sí tiene topes legales de crecimiento, esos límites conviven con varias excepciones que deben revisarse en cada caso concreto.

Por otro lado, el artículo 9 de la Ley 14 de 1983 prevé que el propietario o poseedor de un inmueble que considere inadecuado su avalúo catastral puede solicitar su revisión. Esta procede cuando existan indicios de que el avalúo fue fijado sin considerar de manera adecuada factores como el uso del predio, su productividad, las obras públicas circundantes o las condiciones propias del mercado inmobiliario local.