Tremendo susto se ha llevado parte de la población colombiana y en especial la región del suroccidente ante el terremoto acaecido el 24 de agosto. Lo primero ante un evento de estas magnitudes es poder salvar vidas; después vienen las afectaciones de las viviendas y/o de cualquier otro inmueble que haya sufrido daños con ocasión del movimiento telúrico.

Para comenzar con el presente análisis, la Ley 1796 de 2016, por la cual se establecieron medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos y asignaron funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro, define en el inciso 6 del parágrafo del artículo 3 la responsabilidad en quien recae la construcción de un edificio: “La revisión de los diseños estructurales de las edificaciones cuyo predio o predios no permitan superar más de dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, deberá cumplir con la totalidad de las normas previstas en la presente ley y sus decretos reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el diseñador estructural, el propietario del predio o el fideicomitente o el constructor en el caso de los patrimonios autónomos titulares de los derechos de dominio que hayan sido designados en el respectivo contrato de fiducia, de conformidad con lo previsto en la ley al respecto, y el titular de la licencia de construcción. Sin perjuicio de lo anterior, durante el trámite de la licencia se hará una revisión del proyecto estructural por parte de los encargados de estudiar y expedir las licencias.”

Ahora bien, ocurrido el evento catastrófico, existe una norma de protección del comprador de vivienda, es decir, la garantía. Es el artículo 8 de la misma Ley que lo consagra: Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales.

“Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados.”

Refuerza la garantía inmobiliaria la Ley de Protección al Consumidor en su artículo 7 y siguientes, para efectos de reclamaciones ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

Reviste de gran importancia la certificación técnica de ocupación de inmuebles y el control posterior que deberán cumplir notarios y las oficinas de registro para poder transferir un bien nuevo de parte de la constructora y la fiduciaria al comprador de vivienda. Esto es el artículo 10 de la Ley 1796 de 2016. Obligación de notarios y registradores: “Los notarios y registradores de instrumentos públicos no procederán a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de transferencia de la propiedad inmuebles hasta tanto se cumpla con la obligación de protocolizar e inscribir la certificación técnica de ocupación de la manera prevista en el artículo 6° de la presente ley. La certificación técnica de ocupación podrá protocolizarse en el mismo acto de transferencia o en actos independientes.”

No es cualquier profesional, llámese ingeniero patólogo o estructural, la persona apta en las construcciones de vivienda. Para ello, la ley previó el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión de que trata la Ley 400 de 1997, el cual será administrado por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería (Copnia). Es decir, los diseñadores deberán haber pasado por diferentes pruebas, llámense académicas y prácticas, para el buen desempeño de sus funciones.

Pero ¿qué pasa una vez se ha cumplido el término de garantía de que trata el artículo 8 de la Ley 1796 de 2016? Por norma general es obligación tener una póliza de seguros que cubra al menos las zonas comunes, sea vivienda nueva o de más de 10 años. En propiedades horizontales, el artículo 15 de la Ley 675 de 2001 hace la exigencia expresa para cubrir estos casos o eventos de terremoto. Seguros: “Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.”

Se preguntarán: ¿y los bienes privados (apartamentos y/o casas) quién los cubre? La ley la hace obligatoria para las zonas comunes de las propiedades horizontales; ya será cada propietario de su unidad privada quien tome la decisión voluntariamente de que se incluya en la misma póliza de la propiedad horizontal su seguro del apartamento, o lo podrá hacer independiente con otra aseguradora.

Resulta de vital importancia, para la propiedad horizontal, que administrador, consejo y asamblea sepan cómo solicitar al asegurador que afecte dicha póliza. Su fundamento radica en los sublímites que traen algunas pólizas, como el de los gastos de demostración del siniestro, que es la base para que, a través de una firma de ingenieros patólogos y/o estructurales en compañía de geotecnistas y arquitectos, hagan las veces de interventores para evaluar los daños y acercar el presupuesto a reclamarle a la aseguradora, quien a través de un ajustador velará por los intereses de la compañía de seguros. El pago que se realice a los profesionales mencionados lo cancela la póliza en el ítem ya referido de gastos de demostración del siniestro. Una valoración técnica y profesional será la base para que, como copropietario, esté más tranquilo con su patrimonio afectado.

No es cierto que los tres días de aviso del siniestro se hayan vencido el 13 de agosto, como muchas personas a través de redes quisieron confundir a las personas afectadas. Ante un hecho tan notorio, la fecha de reclamación está dada por el artículo 1081 del Código de Comercio, esto es, de 2 años.

Para concluir, el actual Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente (NSR-10), adoptado mediante el Decreto 926 de 2010, es de cumplimiento obligatorio para efectos de construcciones que soporten un evento sísmico como este. Actualmente la recomendación son los sistemas de aislamiento sísmico, tal como Japón los ha implementado. En Cali hay dos construcciones de esa manera: el nuevo edificio de la Clínica Imbanaco y la Clínica Amiga de la Fundación Valle del Lili, que soportaron la fuerza del movimiento telúrico.