Los precios de la vivienda en Bogotá

Marc Hofstetter

Estamos en una burbuja-me decía un amigo en días recientes al charlar sobre los precios de la vivienda en Bogotá. A los economistas la expresión "burbuja inmobiliaria" nos pone los pelos de punta. Buena parte de las grandes catástrofes económicas del último cuarto de siglo ha tenido que ver con ellas. Sin ir más lejos, la reciente Gran Recesión de Estados Unidos o la debacle española, tienen en su corazón la explosión de una burbuja inmobiliaria.

En Colombia, las secuelas de nuestra propia crisis hipotecaria en los noventa aún no se diluyen. Por ejemplo, el mercado hipotecario tiene hoy en día menos de la mitad del tamaño respecto al total de la economía comparado con el que alcanzó a tener en los noventa.

Pero ¿hay burbuja? Veamos los datos. El Banco de la República produce un índice de precio de la vivienda usada desde 1988. En Bogotá, según ese indicador, la vivienda usada ha subido 44% en los últimos cinco años, después de descontarle la inflación. Es más, el precio real de la vivienda usada en Bogotá está en sus máximos históricos desde que esta serie existe. Si se miran los datos sobre vivienda nueva en Bogotá que produce el Dane, la historia no cambia; el incremento real del último lustro es casi idéntico al de la usada, 45%.

¿Por qué ha subido tanto el precio de la vivienda en Bogotá? Un primer gran sospechoso es el precio del suelo. Desde hace tiempo los constructores se han quejado sobre la escasez del suelo en algunas regiones del país, especialmente en Bogotá. De hecho, en varios Reportes de Estabilidad Financiera del Banco de la República, se ha esgrimido este argumento como parte de la ecuación que explica la dinámica inmobiliaria en la ciudad. Si esa es la gran causa de los crecientes precios, no debemos tener preocupaciones sobre la existencia de una burbuja. El suelo no caerá como maná del cielo y por tanto no se podrán desinflar abruptamente los precios. Tendremos que acostumbrarnos a viviendas caras.

Un segundo gran sospechoso es el crédito hipotecario. Si uno mira las cifras nacionales, las señales de alerta son difusas. El crédito hipotecario del sector bancario como porcentaje del PIB sigue en niveles bajos pero ha crecido en forma importante en los últimos años. En Bogotá, la historia es similar. Aquí, la cartera hipotecaria es de alrededor de 5% del PIB de la ciudad, una cifra relativamente baja pero que ha crecido 45% por encima de la inflación en los últimos cinco años. Al igual que a nivel nacional, los niveles locales de crédito hipotecario no alarman pero sus tasas de crecimiento y su posible asociación con la dinámica de precios, preocupan. Que el crédito haya crecido a 45% real en este lustro indica que como mínimo ese factor le ha agregado combustible a la escasez de tierra. Y ese combustible sí puede ser aire para potenciales burbujas.

La Superfinanciera mostró en estos días estar más preocupada por el crecimiento del crédito de consumo que por el hipotecario. Las señales que ha dado el Gobierno sobre la reforma tributaria respecto a los privilegios de los que había gozado el sector inmobiliario sugieren que-de ser aprobada la reforma-se le quitaría algo del aire a la potencial burbuja. Si la reforma no toca esas gabelas y las tendencias descritas respecto a precios y cartera continúan, las autoridades tendrán que pensar si frenan el crédito hipotecario como lo hicieron con el de consumo. Las burbujas es mejor dejar de soplarlas a tiempo que verlas reventarse.