La vivienda en Colombia va disparada. Las políticas del gobierno nos condujeron a 2.311 unidades vendidas por millón de habitantes, casi cuatro veces el nivel de Brasil, aunque hay una tendencia a que disminuya la densificación. Las viviendas se construyen donde hay empleo, en 2021 el 50% se ubicaron en las cinco principales aglomeraciones. Pero en esa nueva dinámica, los ciudadanos se están alejando de los municipios núcleo, 73% de las nuevas viviendas ocurren en municipios aledaños. En otras palabras, en vez de Bogotá, se prefiere Chía. Los POT que se discuten post-pandemia deben tener en cuenta el cambio climático, un colapso en densidad sería calamitoso.
Para muchos no es evidente, pero una de las principales funciones de la ciudad es la sostenibilidad ambiental. A pesar de nuestra visión idílica de la ruralidad, la densidad de la ciudad permite una prestación de servicios más eficiente. Facilitar energía, transporte o agua es más fácil cuando los costos de suministro se diluyen entre más. Según el instituto Brookings en EEUU, los residentes urbanos tienen una huella de carbono 14% más baja que los demás.
No obstante, la claustrofobia de la cuarentena hizo que muchos buscaran refugio en la ruralidad y ciudades intermedias. En Medellín, por ejemplo, a agosto de 2021 se vendieron 700 mil viviendas menos que el año anterior, al tiempo que, en el área metropolitana, aumentaron 2,4 millones. Más pronunciada fue la experiencia de Cali donde la venta de viviendas en municipios aledaños aumentó 108%, durante el mismo periodo. Siguiendo la misma tendencia, la venta de vivienda en municipios aledaños de las cinco principales ciudades aumentó 47,1%. Debido a lo anterior, cuando volvamos a medir va a caer la densidad.
En paralelo, solo 37% del país tiene el POT actualizado y entre las ciudades de más de 100 mil habitantes apenas 58% está al día. Así las cosas, aún hay oportunidad de hacer ordenamiento de calidad, teniendo en cuenta las nuevas realidades de la pandemia. Útil tener en trámite a Bogotá y Cartagena que son referentes de urbanismo a nivel nacional. Hay que habilitar más suelo para construir a mayor altura y zonificación mixta, pero garantizando más espacio público.
Shlomo Angel en su ensayo sobre la anatomía de la densidad, ilustra la realidad de las ciudades. En esencia, la densidad viene de cuatro variables: altura, ocupación, espacio público y uso residencial del suelo. Hay ciudades que son densas por su altura como Hong Kong y otras por hacinamiento como Kinshasa. Bogotá, por su parte, es líder en cuanto a densidad sin espacio público. Como Bogotá, híper-densas, son la mayoría de ciudades en Colombia - casi el doble que el promedio de América Latina. La falta de espacio público es una constante.
Debido a esta realidad, los nuevos POTs deben permitir mayores densidades, pero ser agresivos en espacio público. En el último estudio de Min Vivienda sobre los POTs: 32% no definieron su suelo de expansión y 14% ni siquiera el suelo de protección. Habilitar densidad inteligente no solo permite disminuir la huella de carbono sino también la inclusión social. Es una coyuntura para hacer todo mejor, las decisiones de hoy definirán el futuro de las ciudades por siglos.