A pesar de la alta cartera hipotecaria, los expertos descartan burbuja inmobiliaria

Marcela Vargas Cabrera - mvargas@larepublica.com.co

Los altos precios de los activos de vivienda, que se encuentra en máximos históricos, generaron una alerta ante la posibilidad de que se pudiera crear una burbuja inmobiliaria.

Según las cifras del Dane, en el país los precios de la vivienda nueva han crecido en los últimos cinco años en un promedio del 6%, principalmente motivados por la demanda. Para el analista de Corficolombiana, Julio Romero, buena parte del aumento de precios en el sector inmobiliario ha estado sustentado en el crecimiento del poder adquisitivo de la población y que no está asociado con una situación de sobre-endeudamiento.

'Luego de analizar la evolución de los últimos 5-10 años de indicadores como cartera hipotecaria real, calidad de la cartera y carga financiera de los hogares por el pago de hipotecas, concluimos que el mercado hipotecario local ha tenido un desarrollo saludable y que no ha influido significativamente en el auge inmobiliario de los últimos años', sostuvo Romero.

Aunque la presidenta de la Cámara de Propiedad Raíz, Gloria Bonilla, sostiene que se ha detectado que en los estratos 4 y 6 se han disminuido las ventas en el último semestre, mientras que en el estrato 5 se ha mantenido la comercialización, no se puede hablar de que se esté generando una burbuja.

'Si se ha aumentado el acceso a los créditos hipotecarios es porque la gente está comprando, entonces no tiene por qué generarse una burbuja si hay compra, pues ésta se genera cuando hay más oferta que demanda', dijo la dirigente gremial.

Por su parte, un informe del Emisor sobre las perspectivas de la economía colombiana señala que 'los índices de precios de la vivienda nueva y de la usada siguen en niveles históricamente altos. Un crecimiento excesivo del crédito o del precio de algunos activos puede ser fuente de desequilibrios financieros en el largo plazo, con consecuencias negativas sobre la sostenibilidad del crecimiento del producto y el empleo'.

El vicepresidente financiero de Conconcreto, Hebert Agudelo, aseguró que en el caso de que se presentara una burbuja inmobiliaria la economía colombiana está mucho mejor preparada que en años anteriores para enfrentarla.

'Hemos aprendido la lección y tenemos un sector más sólido, con una solvencia de cartera mucho más estable. Con la cautela que se ha venido manejando, el control de las tasas del Banco de la República y el control de la inflación, nadie puede garantizar que una crisis de ese tipo se pueda repetir', agregó Agudelo.

Sin embargo, el gerente del Banco de la República, José Darío Uribe, señaló la semana pasada que por el momento no se observa una burbuja en el mercado inmobiliario, pues los niveles de endeudamiento para adquirir vivienda son bajos.

'En otros años los colombianos se endeudaban en su totalidad para adquirir casa, lo que ponía en riesgo el endeudamiento de los hogares, ahora no es así', sostuvo el Emisor.

El director de investigaciones económicas del Banco de Bogotá, Camilo Pérez, dijo que a pesar de que se ha incrementado el costo del suelo, situación que ha generado que se eleven los precios de la vivienda, este hecho no se puede catalogar como un efecto de endeudamiento, pues hay dinamismo en el mercado.

Para el director de investigaciones económicas de Corficolombiana, Andrés Pardo, en cuanto a los préstamos de vivienda por tipo de denominación "la gran mayoría de estos créditos están denominados en pesos con tasa de interés fija, mientras que hace una década casi todo estaba denominado en UVRs (indexado a la inflación). Este cambio es muy importante a la hora de analizar la vulnerabilidad del sistema financiero asociada al mercado inmobiliario".

Si los deudores tienen préstamos en tasa fija, conocen desde hoy el flujo de pagos futuros de sus obligaciones hipotecarias y no están expuestos a que haya un aumento abrupto en la inflación futura (esto aumentaría los pagos de los créditos denominados en UVR) o un aumento abrupto en tasas de interés. Es decir que los riesgos de repago de los deudores es mucho más acotado bajo el escenario actual, reduciendo la probabilidad de una crisis financiera sistémica asociada al mercado inmobiliario, explica Pardo.

El presidente del Grupo Oikos, Gabriel Díaz, afirmó que con la crisis que vivió la economía antes del año 2000, el país ha tomado medidas, por lo que en este momento la posible creación de una burbuja se opaca porque hay suficiente demanda.

'No creo que en el sector llegue una burbuja, porque hay circunstancias muy distintas en nuestra economía. Ello porque, en el sector inmobiliario, nadie está construyendo para vender; todo el mundo está vendiendo para construir. Si mañana nadie me comprara un solo mueble, no me causa un trauma mayor en la operación actual, porque ya tengo vendido el 80% lo que estoy construyendo', explicó Díaz.

El empresario agregó que aunque es cierto que ha habido una disminución en el crecimiento del sector, este se debe a los ciclos normales del crecimiento económico. 'Todo debe parar y regularse y en el sector de la construcción hay ciclos. Eso se explica porque, si se baja la presión de crecimiento y demanda, sólo los expertos continúan haciendo el trabajo. En cambio, si hay un auge constante, hasta un veterinario va a querer construir'.

Expertos aseguran que los precios no están inflados
Según el informe entregado por Corficolombiana, el aumento de los precios de la vivienda en Colombia, tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda no se deben a un endeudamiento de los colombianos. 'Los precios en el mercado inmobiliario no se encuentran 'inflados' por un exceso de endeudamiento, hay factores fundamentales que explican el importante y sostenido incremento en los precios de la vivienda de los últimos 8 años, como son el ingreso per cápita, por el lado de la demanda, y el precio del suelo, por el lado de la oferta', dijo Julio Romero, quien agregó que la relación entre los precios de la vivienda y el suelo ha tenido una tendencia decreciente entre 2004 y 2011, periodo del auge del mercado inmobiliario.

Las opiniones

Gloria Bonilla
Presidente Cámara de Propiedad Raíz

“Yo no pienso que se genere una burbuja. El tema sí es que los precios de la construcción han subido así como los insumos y los valores de la tierra que están sumamente altos”

Gabriel Díaz
Presidente del Grupo Oikos

“No creo que se llegue una burbuja, porque en el sector inmobiliario, nadie está construyendo para vender sino que todo el mundo está vendiendo para construir”.

Hebert Agudelo
Vicepresidente financiero de Conconcreto
“De la economía que tuvimos a finales del siglo pasado, hemos aprendido la lección y tenemos un sector más sólido, con una solvencia de cartera mucho más estable”.