En el negocio del arrendamiento se mueven cerca de $28 billones anualmente según Fedelonjas

El último censo realizado por el Dane arrojó que en el país hay 13,4 millones de viviendas, de las cuales 34%, es decir, cerca de cinco millones son de hogares que viven en arriendo, según calculó La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).

Esa cantidad de familias será las que este año perciba el incremento en los precios de los arrendamientos de hasta 3,8%, cifra tope que tienen los dueños para hacer las alzas.

Y aunque una parte de la población deberá sacar de su bolsillo lo correspondiente al incremento, otra lo percibirá como un aumento en sus ingresos, dado que para muchos este es, en algunos casos, su principal o secundaria fuente de ingresos. De esta manera se consolida un negocio, según Daniel Vásquez Franco, presidente de Fedelonjas, que mueve anualmente cerca de $28 billones.

Este cálculo, de acuerdo con el líder gremial, se arroja con base en encuestas de calidad de vida y análisis del sector inmobiliario de los comportamientos de los arrendamientos. “Ahora bien, esta cifra puede fluctuar, primero por el ajuste anual en los cánones y por factores como la inversión extranjera en inmuebles para el arriendo. Este es un mercado que está desarrollándose”, añadió.

El incremento de los precios para los arrendamientos se hace con base en la variación del IPC del año anterior, el cual según el Dane fue de 3,8%. Esta decisión está amparada en la Ley 820 de 2003. Este incremento se hace contrario al de algunos gastos como el de las cuotas moderadoras de las EPS, o las multas de tránsito, las cuales suben en proporción a la variación del salario mínimo (6% este año).

“El arrendador lo que hace con este incremento es que mantiene el valor del canon fijado, con el mismo poder adquisitivo del paso del tiempo”, dijo Vásquez.

No obstante, el incremento solo podrá hacerse después de 12 meses de celebrado el contrato o 12 meses después de haber hecho el último incremento en el canon. Sin embargo, si el arrendador incumple con esta premisa, el arrendatario podrá exigir la terminación del contrato sin estar sujeto al cobro de sanciones económicas, según Fedelonjas.

Según la norma, un arrendador no podrá incrementar el valor del por encima de 1% del valor comercial del inmueble.

En cuanto a la división geográfica, la mayor cantidad de inmuebles en arriendo está en pequeños departamentos, a excepción de Bogotá, que tiene 43,4% de los inmuebles en arriendo. Las demás zonas son Risaralda, que concentra 44%, seguido de Meta, con 43,1% y Quindío, con 39,8%. Por debajo de estos tres están los departamentos más grandes, Cundinamarca, con 39,5%, Valle del Cauca, con 37,3% y Antioquia, con 36,9%.

Por otra parte, este negocio está concentrado principalmente en el estrato dos, con 41,8% de los viviendas arrendadas; el estrato tres tiene 46,4% y el estrato cuatro, cuenta con 36,6%. En promedio, estos estratos pagan entre $345.000 y $854.000 por concepto de arrendamiento.

Sin embargo, en el estrato uno el arriendo cuesta, en promedio $239.283 y en el cinco y el seis, más de $1,13 millones.

Ante estas cifras de concentración de inmuebles en arriendo, Doris Tarchopulus, directora de la maestría en planeación urbana de la Universidad Javeriana, afirmó que el mercado del alquiler en algunas ciudades como Bogotá y Barranquilla está saturado, por lo que este negocio está tomando otras tendencias.

Además, Tarchopulus dijo que, con el incremento que se hará en los precios, una consecuencia será que los arrendatarios se conviertan en propietarios, pues el incremento podría ser utilizado en cuotas hipotecarias o de leasing habitacional.

Según la experta, esta última modalidad de crédito tiene muy buenas tarifas que incentivan la compra de inmuebles.

Para Andrés Correa, presidente de la Fiabci (Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias) “el PIB de las Actividades Inmobiliarias viene creciendo hace más de dos años gracias, precisamente, a que las familias y los inversionistas ven en la vivienda una de las opciones más seguras para obtener renta de corto y mediano plazo, y valorización en el mediano y corto plazo”.

Además de expertos del sector, empresarios como Luis Aurelio Díaz, gerente general de Oikos, afirma que “2019 fue muy bueno. A pesar de que en los últimos tres años los precios de la vivienda estaban haciendo una corrección, la gente vio una gran opción en arrendar inmuebles, versus la cuota que generan los bancos”.

El ejecutivo afirmó que sí hay una tendencia de que la gente busca hacer compras, como parte de un esfuerzo patrimonial, y que aunque haya un alto índice de arrendamiento “esperamos que haya un giro hacia la adquisición de vivienda”.

Según Fedelonjas, los arrendamientos son en Bogotá entre 25% y 30% más caros que en Medellín y Barranquilla, a su vez estas dos ciudades son entre 15% y 20% más costosas que Cali, y esta, entre 18% y 28% más cara que Bucaramanga.

El gremio resaltó que a los contratos de arrendamiento celebrados antes de del 10 de julio de 2003, no se les podrá poner el tope de 3,8%, sino que para estos aplicará un incremento cuya tasa no podrá superar la meta de inflación fijada por el Banco de La República que para este año es 3%.

Recomendaciones sobre el alza para arrendadores y arrendatarios
Fedelonjas recomienda tener en cuenta que el incremento en los precios solo podrá hacerse en la renovación del contrato, y tiene que haber una previa comunicación por escrito por el arrendador. Este debe ser por correo certificado, o por el mecanismo en el que haya quedado pactado en el contrato. Si el arrendador no quiere hacer el incremento, puede abstenerse. El gremio recomienda estar asesorado y atento a cuando se haga el incremento en la administración de su edificio o conjunto, que sí puede subir el mínimo.