Las limitaciones normativas dejan construir solo en 1,34% del suelo de Bogotá

Por las limitaciones normativas que tiene Bogotá, a la capital solo le quedan 2.380 hectáreas de suelo disponible para construcción, una superficie menor al área urbana de la localidad de Bosa, que cuenta con un total de 2.394 hectáreas.

Esto representa tan solo 1,34% de las 177.598 hectáreas de área que tiene la capital del país.

Así lo señaló el estudio “Suelo disponible en Bogotá con la modificación excepcional del POT, Decreto 364 de 2013” realizado por Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en el que se calculó el mercado de suelo de la capital a partir de una serie de filtros cartográficos y alfanuméricos realizados a la base predial de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

La investigación muestra que mientras 11% del suelo (259 hectáreas) tiene una limitación normativa de uso para el desarrollo de actividades económicas, 27% del mismo (657 hectáreas) presenta limitaciones normativas de uso, riesgo o amenaza de remoción para hacer efectivo su desarrollo.

En términos de localización, 68% de la superficie disponible (1.627 hectáreas) se localiza al norte y occidente de Bogotá, y 28% del área total (665 hectáreas) se concentra en el Centro Ampliado, ubicado entre la Avenida Primero de Mayo hasta la Calle 80 y entre los Cerros Orientales y la Avenida Boyacá. En cuanto a localidades, la que más aporta al suelo disponible es Suba con 27%, seguida de Usaquén, Kennedy, Fontibón y Engativá.

De acuerdo con Santiago Higuera, director de estudios económicos de Camacol, las restricciones hacen que en 18% del suelo disponible en Bogotá sólo se puedan desarrollar proyectos de vivienda con comercio en primer y segundo piso, siempre y cuando este no supere los 200 metros cuadrados construidos por proyecto.

Esto representa un freno para las empresas constructoras que tienen operaciones en la capital del país. Según Carlos Arango, presidente de Constructora Bolívar, aunque la tierra que queda en Bogotá es escasa, el suelo que hay en municipios aledaños ayudan a solucionar el problema y también lo hacen los proyectos de renovación urbana. “Se está analizando cómo se puede generar tierra, pero con un equilibrio con las zonas verdes”. El directivo agregó que actualmente la mitad de las viviendas que se venden en Bogotá y Cundinamarca pertenecen a municipios aledaños, proyectos que continuarán desarrollándose ante la falta de suelo de la capital.

Luis Aurelio Díaz, gerente general de Oikos, dijo que además de que los constructores están desarrollando proyectos en la Sabana, en municipios como Cota, Tenjo, Funza y Mosquera por la disponibilidad de tierra , también están buscando tierra y acoplándose al nuevo POT. Por esa razón, muchos se están tomando el trabajo de preparar lotes para nuevos proyectos, resolviendo los problemas jurídicos y normativos, lo que dilata el proceso hasta por dos años.

Andrés Arango, presidente de Ospinas, afirmó que aunque siempre se ha hablado de la escasez de tierra a medida que el perímetro urbano se consolida, lo que hace más compleja la estrategia del desarrollador es la promulgación de un nuevo POT que aún no se ha terminado de estudiar. Los constructores están “aprendiendo a conocer el documento para ver si los proyectos son rentables social y económicamente”.

Problemas de acueducto y alcantarillado
Cerca de 67% del suelo disponible en la capital tiene un precio comercial estimado superior a $714.000 por metro cuadrado. De este, 27% se encuentra entre $1,4 y $5,7 millones por metro cuadrado, con el rango entre $1,4 millones y $2,1 millones como el que tiene mayor participación. El estudio también muestra que mientras hay una baja disponibilidad del sistema de acueducto en Kennedy y Engativá, el sistema de alcantarillado tiene una capacidad crítica en Usaquén y Suba, los cuatro sectores donde hay más suelo disponible.

Las opiniones

Andrés Arango
Presidente de Ospinas
“Estamos aprendiendo a conocer el documento, para ver si los proyectos son rentables social y económicamente, y que lo que está reglamentado sea la ciudad que queremos”.

Luis Aurelio Díaz
Gerente general del grupo empresarial Oikos
“Con la construcción en la Sabana se cierra la brecha entre Bogotá y los municipios. Por eso creo que la brecha del desarrollo en los próximos cinco años va a tener un acercamiento”.

Carlos Arango
Presidente de la Constructora Bolívar
“Tierra no hay mucha en Bogotá, hay que hacerla. Para eso se están analizando planes de renovación urbana y se están realizando proyectos en municipios aledaños”.