Metro cuadrado en La Cabrera tiene el precio de Madrid (España)

Laura López Alzate - llopez@larepublica.com.co

Bogotá_Para nadie es un secreto que el precio de la vivienda en las diferentes ciudades del país está disparado. Prueba de ello es que el metro cuadrado en el exclusivo sector de La Cabrera en el norte de Bogotá, se iguala al costo en Madrid (España), unos US$5.200 en promedio.

Para muchos esta cifra suena absurda, sobre todo si se comprara con ciudades latinoamericanas y con lugares con una infraestructura más desarrollada.
Y es que el panorama internacional en el costo de vivienda muestra que el precio en países como Lima es muchos menor al de Colombia, con una cifra de US$996 el metro y de Santiago de Chile con US$1.301.

Además, el caso de La Cabrera no es único, pues hay zonas en Cartagena por ejemplo, donde los precios llegan a los US$4.000, que siguen muy por encima de los países vecinos, al igual que el barrio El Poblado en Medellín y las zonas de Santa Ana y Usaquén en la capital, donde el metro cuadrado supera los US$2.500.

`Este incremento se debe a que hay escasez de tierras en esas zonas, lo que lleva a que se empiece a sobredimensionar el precio`, señaló Roberto Moreno, gerente de la Constructora Amarilo.

El incremento en el valor de los terrenos y el mercado especulativo de precios que se ha generado alrededor de los lotes, ha encarecido los proyectos de vivienda de manera desmedida, hecho que ha llevado a la afirmación de una posible `burbuja inmobiliaria`.  

`Tiene que haber un límite en el alza de los precios de los inmuebles porque habrá un momento en el que va a ser imposible que se pueda cubrir el valor del cánon de arrendamiento. Desde este punto de vista, no se diría que existe una burbuja, pero estamos cerca si no se hace un control en el alza de los inmuebles`, afirmó Fernando Ortiz, gerente inmobiliario de Conconcreto.

Según el Banco de la República "los indicadores de vivienda usada son los que registran mayores crecimientos, situación que puede estar asociada con las condiciones del mercado de este tipo de vivienda. Aunque existen señales de estabilización en cuanto a precios y desembolsos". El Emisor considera importante continuar monitoreando este sector, debido a su impacto social y económico en el país.

Extranjeros impulsan precios
En el caso del incremento de los precios de las viviendas en Cartagena, sobre todo en el sector del Centro Histórico, donde el precio alcanza los $9,8 millones, el interés que se ha generado esta zona entre los extranjeros ha llevado a la subida en los valores.

De acuerdo con Camacol Bolívar en Cartagena los precios pueden aumentar por efectos de la valorización del proyecto, agregado a que los costos de construcción están aumentando anual mente entre 5% y 7%, lo que hace necesario ajustar los presupuestos de obra y, por ende, el precio final de la vivienda.

Con respecto al Índice de Precios de Vivienda Nueva, Barranquilla obtuvo el más alto, posicionándose en 14,7% para el área urbana, esto como resultado del desarrollo comercial que ha tenido la ciudad. El sector más costoso es Riomar con un precio por metro cuadrado de $2.600.000.

"Todavía hay mucho suelo para construir. Esta ciudad estaba rezagada en los precios a nivel nacional y actualmente hay la tendencia a equilibrarse en valores.  Las inversiones que están llegando y pueden llegar a Barranquilla, son uno de los elementos que inciden en la valorización de los predios", asegura la directora ejecutiva de La Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, Evelyn Martínez Brugés.

En el caso de Cali, la situación es diferente, pues esta ciudad ha tenido un comportamiento muy estable, teniendo en cuenta que el crecimiento del valor de la tierra ha sido similar al crecimiento del PIB y de la inflación.

Así lo afirmó el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali,  Gustavo Adolfo Jaramillo Velásquez, quien aseguró que el fenómeno de la `burbuja inmobiliaria` no se ha dado y está muy lejos de darse en la capital vallecaucana.

En sectores como el Oeste de Cali (Normandía, Santa Rita, Los Cristales, El Peñón), el precio por metro cuadrado de terreno listo para desarrollar oscila entre $1 millón y $1,5 millones, mientras que en el sector de Ciudad Jardín y Pance, el precio por metro cuadrado de terreno está entre $400.000 y $500.000.

Según Jaramillo, uno de los factores que ha evitado que se presente un incremento exagerado del valor de los terrenos, por fenómenos de especulación o expectativas de un futuro desarrollo, es la disponibilidad de tierra.

Jaramillo agregó que pese a que en Cali sí existe un déficit de suelo, no es tan marcado como en Bogotá y Medellín, y todavía hay lotes disponibles para desarrollos urbanos.

Los impuestos en Medellín
El incremento en Medellín en los precios de la vivienda fue de 7%, según Camacol, cifra que está por encima de la inflación.

Pero una de las razones y que más les ha generado dolores de cabeza a los constructores es el alza en los impuestos de construcción que ha establecido el Plan de Ordenamiento Territorial de la administración municipal.

"Por exigencias del POT se han venido aumentando las obligaciones urbanísticas, que son unos impuestos que los constructores deben aportar de acuerdo con los metros cuadrados construidos y el tipo de obra. El porcentaje para los proyectos comerciales y de oficinas es mucho mayor, incluso en ocasiones se llega al equivalente del valor total del lote", señala  Francisco Ochoa, perito avaluador.

Ante este panorama, los expertos esperan que el favorable comportamiento en la demanda del sector de la construcción mitigue estos impactos en la vivienda y llegue a una estabilidad en precios que permita el desarrollo urbanístico con viabilidad en el país, cuidando que el incremento de los precio no se desborde.

Importancia de la vivienda en Colombia
El dinamismo que se ha evidenciado en la demanda por vivienda ha sido uno de los factores que más ha contribuido al alza de precios. Según las últimas cifras de Coordenada Urbana en las trece áreas geográficas censadas entre enero y octubre de 2011 se han vendido 111.423 viviendas nuevas, cifra que representa un crecimiento de 19% frente al mismo periodo en 2010.

La vivienda es posiblemente el componente más importante del patrimonio de los hogares y el acceso a ella un factor crítico de bienestar social. A nivel internacional cerca de 50% de la riqueza de los hogares está representada por el valor nominal de su vivienda. En Colombia, según la Encuesta de Calidad de Vida -ECV 2008- , más de 50% de los hogares reside en vivienda propia. Dado que la principal fuente de recursos para su adquisición es la financiación bancaria, la vivienda es parte del acervo de garantías que preserva la estabilidad del sistema financiero.

Según los resultados de la Encuesta de Demanda por Vivienda, realizada por Camacol Regional Bogotá y Cundinamarca, para cerca de 30% de los encuestados el principal obstáculo para adquirir vivienda proviene de la consecución de la cuota inicial y/o de cierre financiero, a pesar de la considerable reducción registrada en la tasa de los créditos hipotecarios.

Las opiniones
Fernando Ortiz
Gerente inmobiliario de Conconcreto

"La razón por la que en el gremio se está hablando de una burbuja inmobiliaria es porque los precios de la compra frente a los arriendos se han venido desfasando".

Federico Estrada
Gerente de lonja de propiedad raíz de Medellín

"La limitación de los suelos urbanizados y los incrementos mostrados por los materiales para construir hacen cada vez más costosa la vivienda en las ciudades".
 

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