“Prohibir la vivienda turística no resolverá problema de alto costo de arriendos”

El aumento de los arriendos ha puesto a la vivienda turística en el centro del debate, pero restringirla no solucionaría la falta de apartamentos para atender la demanda. Así lo planteó Lorena Garnica, especialista en Ordenamiento Territorial, quien señaló que las licencias de construcción por cada 100.000 habitantes cayeron 47% en Medellín y 55% en el Valle de Aburrá, según un estudio de la Universidad Javeriana.

La experta sostuvo que las ciudades deben atender la escasez de oferta y evaluar los efectos de las restricciones sobre los propietarios, la inversión y una actividad que, según cifras de Asohost, mueve $76.000 millones mensuales en la capital antioqueña.

¿Prohibir la vivienda turística puede resolver el alto precio de los arriendos?

Prohibir la actividad no resolverá el problema de fondo. Un informe de la Universidad Javeriana indica que, aunque los arrendamientos están caros, la causa eficiente no es la vivienda turística, sino la escasez de oferta. Las licencias de construcción de vivienda por cada 100.000 habitantes se redujeron 47% en Medellín y 55% en el Valle de Aburrá.

Esto evidencia poca oferta frente a una alta demanda, lo que en términos económicos eleva los precios. El objetivo a intervenir es la falta de oferta habitacional. La política pública falla en su razonabilidad cuando justifica una decisión limitativa sobre una premisa que no es del todo cierta.

¿Qué consecuencias tendría restringir esta actividad?

En Medellín, cifras de Asohost señalan que la vivienda turística mueve cerca de $76.000 millones al mes. No es una cifra despreciable frente a las necesidades fiscales del país.
Hay ciudadanos que consolidaron legítimamente sus derechos, adelantaron los trámites para percibir ingresos de un inmueble con destinación turística y ahora podrían perder esa fuente de recursos. También hay un efecto sobre las comunidades donde se ubican esas viviendas, porque la actividad genera empleo directo e indirecto, ingresos para los comercios e impuestos de Industria y Comercio. Las administraciones deberían plantear alternativas para reconvertir o mitigar el impacto sobre la actividad productiva antes de aplicar restricciones severas.

¿Cómo se pueden afectar las inversiones inmobiliarias?

Muchos proyectos de construcción se concibieron para ese fin. Hay personas que invierten con ese propósito específico y otras que destinaron su pensión a un activo inmobiliario que les genere una renta. Colombia se ha caracterizado por la apertura a modelos de negocio con soluciones digitales. Regular es viable, pero resulta erróneo cercenar un derecho por presiones de percepción pública, socavando la seguridad jurídica y las reglas claras para la inversión y la libertad económica. Si la administración pretende solucionar las problemáticas sociales únicamente mediante prohibiciones normativas, en lugar de atender las demandas reales de la sociedad, se afecta el entorno de inversión.

¿Qué papel tiene el Plan de Ordenamiento Territorial?

El Plan de Ordenamiento Territorial, POT, es la herramienta del municipio para definir los usos lícitos del suelo. Su relevancia para la propiedad está en que, cuando una persona tiene un inmueble, busca usarlo, obtener frutos de él y disponer de este: venderlo, arrendarlo o percibir un canon. La ley y la Constitución permiten limitar los usos de los predios, pero los planes de ordenamiento territorial no son un cheque en blanco. Si se va a limitar el derecho a la propiedad, debe ser una decisión razonable, justificada y motivada.
En materia de vivienda turística, la discusión jurídica está en si las restricciones llegan hasta la prohibición sin justificaciones suficientes, razonables o proporcionales.