La eventualidad de la burbuja en el mercado de vivienda

En la pasada Convención Bancaria, el profesor Robert Shiller, galardonado la semana pasada con el Premio Nobel de Economía, sostuvo que las burbujas -o aumentos exagerados de los precios de los activos- son un reflejo de cómo las personas interpretan los sucesos de los mercados y de las expectativas que tienen sobre lo que va a suceder en el futuro.

Por eso, en su opinión, las burbujas son “profecías autocumplidas” sobre la expectativa de un alza sostenida de los precios.

La formación de burbujas en los mercados de la vivienda fue posible, en su criterio, por un cambio en la mentalidad colectiva en las economías modernas, que transformó la vivienda en un vehículo rentable de inversión. Esta evolución fue alentada por la creciente demanda de los inversionistas, que surgió de la creencia de que los precios se sostendrán al alza, impulsados por el crecimiento económico, en la medida en que disminuyen las tierras aptas para la construcción.

En el evento de que el auge del mercado de la vivienda en Colombia durante la última década se deba a una burbuja, el riesgo en que se incurre es que, cuando los inversionistas pierdan la convicción en el aumento de los precios, la demanda ceda y éstos entren en una espiral deflacionaria. Al estallar la burbuja, los propietarios sufren pérdidas de capital que deterioran su patrimonio y desmejoran su capacidad para servir sus deudas hipotecarias y para demandar bienes y servicios. Entonces las instituciones financieras enfrentan un descenso tanto en el valor de sus activos como en sus ingresos, sus utilidades y su patrimonio. Como resultado de ello, la oferta de crédito disminuye.

En Colombia los precios reales de la vivienda están en máximos históricos, después de un auge prolongado durante la última década. Sin embargo, no están desalineados de sus determinantes estructurales. Por esta razón es difícil comprobar la existencia de una burbuja en este mercado. Es cierto que durante este período los precios de la vivienda aumentaron más rápido que los costos de la construcción, pero también menos que el valor del suelo apto para construir.

En la medida en que un mayor ingreso promedio de la población elevó la demanda por vivienda, la escasez de tierra acondicionada para edificar dentro del perímetro urbano incrementó su valor. El aumento del costo del suelo constituye, por tanto, el factor fundamental que hizo subir de manera acelerada los precios de la vivienda en el país. Por eso no puede hablarse con certeza de la presencia de una burbuja en el mercado nacional de la vivienda, sobre todo si se tiene en cuenta que su rentabilidad como activo disminuyó durante el auge.

Como el déficit cuantitativo de vivienda en Colombia es alto (12,4%), para reducirlo es indispensable que las autoridades se concentren en crear las condiciones para que la oferta de suelo apto para construir en el perímetro urbano se incremente al mismo ritmo que la demanda, que aumentó tanto por el mayor ingreso promedio de la población, como por el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios. De otra manera, el exceso de demanda por vivienda seguirá presionando sus precios al alza, con lo cual se corre el riesgo de estimular la formación de una burbuja, todavía inexistente.