¿Qué debe saber si quiere reformar el hogar sin morir financieramente en el intento?

El hogar es el centro. Existencialmente, constituye nuestro refugio; financieramente, muy a menudo (y más en España), nuestra principal inversión. Habrá que cuidarlo. Las urgencias medioambientales tampoco nos dejan más alternativa: las administraciones públicas han pasado de las buenas intenciones a los hechos, obligando a los propietarios a adaptar sus viviendas para hacerlas menos contaminantes. Además, los descomunales recibos de la luz estimulan cualquier aumento de la eficiencia energética. Todo muy lógico... Pero, con la que está cayendo, la palabra "derrama" provoca en las comunidades de vecinos un pánico aún mayor que de costumbre. Sin embargo, una circunstancia muy concreta nos evidencia que el momento es ahora: los fondos europeos Next Generation han abierto una ventana de oportunidad para ahorrarse una buena parte del dinero que, de todas formas, vamos a tener que gastarnos.

Las subvenciones, sin embargo, conllevan una farragosa burocracia y no cubren todos los gastos. Se impone la necesidad de un tercero que facilite las cosas. Ahí han visto un interesante nicho de negocio las entidades financieras. Carmen Urraca García, directora de Fondos Europeos de Banco Sabadell, ilustra el recorrido con datos: "Más de la mitad de los edificios residenciales en España, 5,5 millones, es anterior a 1980, año de la primera normativa sobre sus condiciones térmicas. Y más de 81% obtienen las peores calificaciones energéticas". Para remontar tal panorama, explica, "el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima se ha marcado la meta de rehabilitar energéticamente 1,2 millones durante el periodo 2021-2031, o sea, 300.000 viviendas por año". Nos encontramos, concluye, ante "un reto como país y una oportunidad para diferentes agentes económicos, pero también para el propietario de una vivienda, que puede ahorrar en la factura energética y disfrutar de exenciones fiscales, además de revalorizar el inmueble". Y, sobre todo, en este momento privilegiado "puede abaratar mucho los costes si acierta con el acceso a los fondos europeos".

Para ver hasta qué punto, buceamos en las posibilidades de los reales decretos 853/2021 y 19/2021, que concretan las medidas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (Prtl). A nuestros efectos, interesa una de sus líneas de actuación: el programa de rehabilitación para la recuperación económica y social en entornos residenciales, que permite a las comunidades autónomas gastarse 2.970 millones de euros de los fondos europeos Next Generation en ayudas. Una oportunidad lastrada, sin embargo, por el lado oscuro de la burocracia y su difícil conexión con la realidad concreta de carretillas, ladrillos, carpintería... Por ese costado le ha brotado al mercado la nueva figura del agente rehabilitador, que coordina la gestión de todo el proceso de forma que encaje con los requisitos de la administración para que esta "premie" el proyecto con una ayuda, enmarcándolo todo, además, en la operación financiera general que supone la obra y de la que se encargan las entidades financieras.

El Banco Sabadell se ha apuntado a esta tendencia. Tiene todo el sentido teniendo en cuenta su "elevada cuota de comunidades de propietarios como clientes" y los "acuerdos con prácticamente el 95% de los colegios profesionales de administradores de fincas", según Urraca. Por eso, si una de estas comunidades de propietarios se lanza a la aventura de la rehabilitación, el banco "la acompaña en todo el proceso de principio a fin, para que sea ágil y sencillo", Para ello, cuenta además con la ayuda de uno de estos agentes rehabilitadores, la sociedad Agentia R+, fruto de asociación de la inmobiliaria Tinsa y la consultora Acerta.

David Paramio, director general de Agentia R+, explica que su papel comienza con el análisis de potenciales beneficiarios de las subvenciones: "Analizamos cuáles de entre las comunidades de propietarios clientes del Banco Sabadell tienen las mayores posibilidades de obtenerlas. No tiene sentido, obviamente, en un edificio nuevo, sino en uno poco eficiente energéticamente porque, por ejemplo, es de una época en las que no existía ni aislamiento ni cubiertas de fachadas, se construyó sin el código técnico, sus carpinterías no son las más adecuadas..." Agentia R+ contacta con ellas y a las que se muestran interesadas les propone un primer informe de viabilidad gratuito: "Ahí ya profundizamos el análisis del edificio concreto con sus propietarios. Además de los requisitos generales para obtener las ayudas, detectamos detalles como si existe una derrama, si las cuotas que conllevaría la rehabilitación serían asumibles..." Bajando al detalle, las preguntas típicas tienen que ver con "el sistema real de calefacción y de agua caliente o las características de la caldera, pero también analizamos la fachadas, los huecos, la capacidad térmica del edificio..." Con toda esa información, se elabora un presupuesto de "los costes aproximados de la rehabilitación y la parte que subvencionarían los fondos europeos".

Si la comunidad se lanza, el Banco Sabadell le ofrece un crédito para ponerse manos a la obra y Agentia R+ comienza a generar los documentos necesarios para pedir las ayudas de los fondos europeos, como el libro del edificio existente, el proyecto de actuación, la solicitud de licencia de obras... "Todo esto se traslada a la comunidad autónoma -la instancia a la que la UE encarga la gestión los fondos-, para que le reserve una subvención a nuestro proyecto", continúa Paramio. Con el visto bueno de la administración pública, arranca la fase de construcción; una vez elegida constructora, después de un concurso realizado por Agentia R+ "para encontrar la más conveniente para esa rehabilitación concreta", comienza la obra propiamente dicha, que el agente rehabilitador sigue de cerca para asegurarse de que "se cumplan las características técnicas, los plazos, los requisitos económicos... En definitiva, que todo vaya encaminado a terminar la obra en el tiempo, plazo y modelo económico acordados". Terminada la obra, se recopila toda la documentación final de obra, se envía a la comunidad autónoma para demostrar que se ha cumplido lo prometido al pedir la ayuda y, si la Administración así lo constata, se ingresa el dinero en la cuenta de la comunidad de propietarios, con lo que esta amortiza una parte considerable del crédito abierto con Banco Sabadell.

El tamaño de la ayuda depende del ahorro de energía primaria no renovable conseguido con la reforma. Paramio lo ilustra con un ejemplo real: "En un edificio en Aluche de 40 viviendas, cambiamos los aislamientos de la fachada y de la cubierta, la carpintería del exterior y la caldera, en una obra que costó casi 1.100.000 euros. En principio, a cada vecino le correspondía pagar casi 28.000 euros, pero como conseguimos un ahorro de energía primaria no renovable de 71%, accedimos al máximo de ayuda, con lo que se quedó en 9.000 euros. Pero, además, el RD 19/2021 establece deducciones fiscales de hasta un 60% de lo pagado en una obra de este tipo hasta en los cuatro años siguientes, lo que supone una desgravación de hasta 3.000 euros al año". El agente rehabilitador también acompaña en este último mordisco a los costes: "Le decimos a la comunidad qué cifra va a tener que poner cada propietario en la casilla para deducciones fiscales por obras de rehabilitación energética cuando haga su declaración de la renta".

Aunque el verdadero alivio financiero llega, tacita a tacita, con el disfrute del nuevo edificio. Para empezar, la factura de la luz va a ser muy diferente: "Depende del clima y del tipo de actuación, pero cada propietario se puede ahorrar hasta un 65% de la factura", explica Paramio. "Además, aumenta el valor patrimonial del edificio. Según la zona y lo que pueda absorber el mercado, el precio de la vivienda podría incrementarse entre un 12% y un 25%". Pero no todo es ahorrar: "El vecino va a vivir en un edificio rehabilitado, con un mayor confort. Tendrá que soportar menos ruido, por ejemplo, gracias a la nueva carpintería y al aislante en la fachada, que también mejora la impermeabilidad".

Aunque el argumento definitivo quizá sea que... no queda más remedio. Con la urgencia medioambiental que Europa ha decidido coger por los cuernos, la rehabilitación ya no es un capricho. España, como miembro de la UE, tiene que cumplir unos requisitos, y ya sabemos el camino favorito del Estado para reconducir la conducta del ciudadano hacia sus objetivos. Los conductores más veteranos recordarán la época en la que no existía la ITV de los coches. ¿Cuál podría ser el equivalente en la vivienda? El Gobierno tampoco tiene que ser muy imaginativo (aunque para cobrar suele serlo). Le bastaría, por ejemplo, con subirle el IBI a quienes tengan una vivienda con mala calificación de eficiencia energética. O ponerle mayores trabas a su venta o alquiler. O... Mejor no demos ideas. La cuestión de fondo queda clara: si no va a quedar otra que pasar el trago de una rehabilitación, el momento oportuno es ahora, con las ayudas europeas calentitas.