Derechos fiduciarios `empañan´ proyecto del BD Bacatá

María Paula Albán - malban@larepublica.com.co

La construcción de lo que se promete será el edificio más alto de Colombia avanza. Después de ocho meses de haber iniciado la obra, ya se adelanta el proceso de pilotaje con una profundidad de 56 metros, para construir el primer rascacielos del país: el BD Bacatá.

Esta es una enorme torre de 66 pisos, de los cuales siete son sótanos para parqueaderos, espacio para 117 oficinas, 53 pisos de apartamentos de lujo, un hotel cinco estrellas con 364 habitaciones de la marca Eurostar y un centro comercial de tres pisos de alto.

Detrás de unas vallas grises que impiden ver qué sucede del otro lado, tres máquinas excavadoras únicas en el país, traídas por los ingenieros del proyecto directamente desde Alemania para trabajar el difícil suelo bogotano, trabajan junto a más de 50 obreros en pleno centro de la capital para cumplir con el cronograma del proyecto y entregar la construcción a partir del segundo semestre de 2014 a los más de 2.800 inversionistas que pusieron sus ahorros en este esquema financiero.

Los fidis, o derechos fiduciarios, que han ganado adeptos en Colombia desde que se empezó a promocionar agresivamente el proyecto español en varios medios de comunicación, son una herramienta de inversión que solamente existe en Colombia, y que se basa en la compra de una participación en el hotel o en el centro comercial que harán parte de la edificación, con lo que se proyectan unas rentabilidades futuras, que dependerán tanto de la ocupación del complejo hotelero, como del arriendo de los locales comerciales.

El retorno estimado a los inversionistas se encuentra entre un 9% y un 14% anual, dependiendo del momento en el que se realizó la inversión, una cifra bastante alta si se considera que, en promedio, un CDT ofrece una rentabilidad anual de 5%.

Pero son precisamente los derechos fiduciarios y la magnitud del proyecto los que han generado preocupación y que por estos días `empañan` la construcción del edificio más alto del país, debido a en parte por la novedad de la herramienta de inversión, pues se creó luego de la crisis de 1999, y que por algunas `lagunas` en la regulación de este sistema de inversión en el mercado, se ha generado desconocimiento en los inversionistas del proyecto, sobre todo en los casos en los que pueden salir de la inversión, cuando se requiera el capital.

Aunque no es la primera vez que el sistema de derechos fiduciarios o fidis se utiliza en un proyecto hotelero y comercial, la envergadura del BD Bacatá ha llevado a que los entes de control estén muy pendientes de la manera como se desarrolla este proyecto, con el fin de evitar complicaciones para los inversionistas.

El principal interrogante que se genera con esta herramienta fiduciaria es su similitud con la titularización, que se transa en el mercado de valores, e incluso, los mismos inversionistas. Según lo constató LR al ponerse en contacto con algunos de ellos, no tienen clara la diferencia, pues incluso unos hablan de la posibilidad de negociar estos activos en un mercado secundario, aunque por Ley, la única manera en la que pueden comercializar estos activos es por medio de una cesión, tal y como funciona con las propiedades inmobiliarias o con vehículos.

Para la Superintendencia Financiera, la distinción que existe entre los dos modelos de inversión no es puramente formal, 'por cuanto los derechos fiduciarios surgen de una relación contractual particular vinculada al proyecto, lo que hace que no cumplan con la característica de negociabilidad requerida para participar en el mercado de valores, es decir no tienen la vocación circulatoria para poder negociarse de manera ágil, sino que su transferencia está sujeta a las normas de cesión de derechos en los términos establecidos en la legislación civil y mercantil'.

A su vez, Emilio Borrella, presidente de BD Promotores, la empresa encargada realizar el proyecto, defiende la herramienta de los derechos fiduciarios y asegura que ésta se acopla perfectamente a lo que estaban buscando al momento de realizar el proyecto, pues ofrece total garantía para todos los involucrados y fue por eso que la escogieron sobre los demás productos financieros.

El riesgo para los inversionistas, según explicaron expertos del sector inmobiliario a LR, radica en que debido a la cantidad de derechos fiduciarios que se comercializaron en el proyecto, y que según explicó Borrella ascienden a 3.000, puede llevar a que el mercado en el que se pueda encontrar un comprador sea muy reducido, por lo que algunos no podrían salir de la inversión.

Aunque para algunos inversionistas esta particularidad de la herramienta es un defecto importante, otros como Álvaro González, quien compró hace 14 meses fidis del hotel, asegura que el beneficio de este tipo de inversión radica en que los resultados se verán a largo plazo, por lo que esta característica no le importa.

Sin embargo, todo parece indicar que incluso para los expertos en el negocio, la frontera que existe entre la titularización y los derechos fiduciarios también es bastante tenue, pues según lo señaló a LR, Stella Villegas de Osorio, presidenta de Asofiduciarias, 'los derechos fiduciarios son un derecho personal, pero aún no tenemos esa certeza de que sea un valor y se negocie como tal. Estamos trabajando en los próximos días en una reunión que nos permita definir si son o no activos para negociar en bolsa, pero por ahora no lo son'.

Lo cierto es que una decisión de este tipo le daría a los inversionistas no solamente una mayor facilidad de salir del negocio, cuando por ejemplo requieran la liquidez, sino que además llevaría a que los inversionistas tuvieran una mayor seguridad del activo en el que están invirtiendo y éste contaría con una regulación más fuerte.

Pero no solo esta es la preocupación que ronda el proyecto. Aunque la Superintendencia Financiera regula a Acción Fiduciaria, que se encarga de manejar el dinero, un punto clave al momento de abrir una fiducia es quién es el beneficiario de estos dineros.

De esta manera, según lo confirmaron varios inversionistas a LR, al menos hasta enero pasado BD Promotores, aparecía como beneficiarios del patrimonio autónomo que se constituyó en el negocio. Es por esto que desde comienzos de este año los promotores han enviado comunicaciones a los inversionistas en las que se busca, por medio de un otrosí, que las personas que llevaron sus recursos al proyecto aparezcan ahora como beneficiarios.

Sin embargo, Pablo Trujillo, miembro de la junta directiva de Acción Fiduciaria, asegura que esta información no corresponde a la realidad, ya que lo que se envío a los inversionistas fue una aclaración, solicitada por la Superfinanciera, en la que queda claro que los derechos son de propiedad de cada una de las personas que depositaron sus recursos en BD Bacatá.

Otro punto que tiene inquietas a las autoridades es que a los inversionistas que refieren a sus amigos y estos terminan invirtiendo en el proyecto se les rebaja de manera considerable la cuota mensual que deben cancelar y entre más personas se refieran más se reduce el pago que se realiza por la inversión, lo que hace pensar a muchos que este modelo podría asemejarse a un esquema piramidal.

Lo cierto es que pese a todos los interrogantes y problemas que ha enfrentado el BD Bacatá desde su constitución, éste sigue adelante y según explica Emilio Borrella, tienen toda la documentación en orden para operar en el mercado y no hay ninguna razón por la que el proyecto no cumpla con el cronograma establecido.

¿Qué son los derechos fiduciarios?

Los derechos fiduciarios son una figura creada en Colombia que permite a un inversionista participar de un proyecto que se encuentra respaldado por una fiduciaria. Los promotores de un proyecto en su mayoría de casos inmobiliario para tener seguridad sobre su inversión, crean un fideicomiso, una figura jurídica que representa en un solo paquete la totalidad del capital que deberá invertirse. Así, la persona lo que hace es comprar derechos fiduciarios, es decir un porcentaje de ese fideicomiso, proporcional a su inversión.