Factores críticos para la vivienda en 2012

Juan Sebastián Pardo Lanzetta

El sector vivienda, objeto de políticas de estímulo por parte del Gobierno Nacional, continúa presentando una dinámica muy positiva en sus principales indicadores.

¿Qué tan sostenible es esta tendencia y cuáles son los factores que deben tomarse en cuenta a la hora de comprar casa propia o invertir en vivienda durante el año 2012?

Un primer tema es la relación de oferta – demanda y su impacto sobre los precios de los inmuebles en el país.

La demanda de vivienda viene creciendo con la mejora en el ingreso y capacidad de ahorro de los colombianos.

Para las familias que ganan más de cuatro salarios mínimos, el deseo de adquirir casa se convierte en una posibilidad real a través de los préstamos hipotecarios que son ofrecidos por una gran variedad de entidades.

Apoyada en la buena disponibilidad de crédito a tasas de interés atractivas o bajas, la demanda por las viviendas se ha incrementado en los últimos años en Colombia más rápidamente que la oferta de construcciones nuevas, lo que ha influido en que los precios reales de la vivienda, ya sea nueva o usada, se encuentren en los altos niveles observados antes de la crisis del año 1998.

Desde luego que esto suena preocupante, pero al ver que la relación de cartera hipotecaria como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) en el país se ubica en menos de la mitad de la observada antes de dicha crisis financiera, y siendo una de las más bajas en Latinoamérica, es fácil concluir que de cara al crédito hipotecario no se está gestando una burbuja en los precios de las viviendas.

Lo anterior se sustenta aún más al apreciar el bajo índice de cartera hipotecaria en mora o vencida que hoy se ubica por debajo del 3%.

Es normal que la oferta hipotecaria se modifique más lentamente que las condiciones económicas que impulsan la demanda puesto que los procesos urbanísticos son complejos y presentan cierta rigidez.

No es de esperarse que esta dinámica cambie pues así funcionan la mayoría de los mercados de finca raíz en el mundo.

Dado este desbalance entre la oferta y la demanda, no pareciera que los precios de la vivienda vayan a bajar durante el año 2012.

Buena parte de los hogares con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos que buscan vivienda de interés social (VIS) requieren, además del crédito, acceder a subsidios para poder comprar casa.

Así, la limitada disponibilidad de subsidios restringe la construcción de este tipo de viviendas pues el sector de la construcción no va a incrementar significativamente la oferta de VIS si no hay familias en capacidad de adquirirlas.

Por esto resulta importante extender los programas como el subsidio a la tasa de interés.

A través de este mecanismo, una familia con ingresos de un salario mínimo logra acceder a un crédito hipotecario de $23 millones versus uno de $17millones sin el subsidio de tasa.

En ciudades como Medellín o Bogotá esa familia no puede comprar una vivienda de interés prioritario sin el subsidio de tasa.

Por lo anterior, resulta importante darle continuidad a los programas de subsidios para contar con una demanda de vivienda vigorosa en las poblaciones de bajos ingresos.

Tranquiliza en el segmento de la VIS que es difícil que se forme una burbuja puesto que existen topes de precios y los subsidios son sólo aplicables a la vivienda nueva.

La compra de una casa es usualmente una decisión de largo plazo que se ve impactada por múltiples variables que cambian a través del tiempo.

Sin embargo, a la luz de la situación actual del país, la relación de oferta – demanda se convierte en uno de los factores más significativos para entender el estado actual del sector vivienda en Colombia.

Basado en este análisis, no pareciera que el positivo comportamiento de la vivienda esté en riesgo durante el 2012, lo único realmente indispensable es que se prolongue el plan de subsidios otorgados por el Gobierno, pues las perspectivas de la economía son muy buenas.