Viviendas de estrato tres y cuatro, las más favorables para arrendar según Fedelonjas

Estimaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá dicen que poco más de 40% de los colombianos vive en arriendo, por lo cual muchas personas han pensado que un buen negocio es comprar casas o apartamentos para ponerlos en alquiler, algo que puede ser un buen negocio siempre y cuando tenga algunos puntos en cuenta.

Según la presidenta de Fedelonjas, María Clara Luque, no todos los inmuebles tienen los mismos márgenes de ganancias. Por ejemplo, lo más aconsejable es que el valor del inmueble oscile entre $250 millones y $600 millones, precio en el que se ubicaría una propiedad principalmente en estrato tres o cuatro, los sectores más recomendados si se piensa en comprar para arrendar.

Esto se debe a que son los estratos en los que hay mayor rotación de personas que viven en arriendo, por lo cual es más fácil encontrar interesados en esas viviendas; hoy en día el tiempo promedio desde que se anuncia la disponibilidad de un lugar hasta que aparece un arrendatario está en 87 días.

“Lo más aconsejable sería que fuera en un conjunto grande, pues esto podría generar que su cuota de administración no sea muy elevada. Igualmente se puede comprar con crédito o en proyecto ya que cuando se logra arrendar, el valor del canon cubrirá la mayor parte del valor del préstamo. Se calcula que la renta mensual de este tipo de inmueble es cercana al 0,7% del valor comercial y este comportamiento aplica para la mayoría de las ciudades del país”, señaló Luque.

Hay que recordar que una de las estrategias de las personas que compran inmuebles para colocarlos en arriendo es solicitando créditos para adquirir la casa o el apartamento y que se pague mes a mes con el valor del canon, pero esto no es posible con todos los canales de financiación, por ejemplo el leasing habitacional no permite que usted arriende hasta que haya terminado de pagar la totalidad de las cuotas.

Por otra parte, en el caso de los inmuebles que valen más de $1.000 millones, el grado de dificultad a la hora de arrendar se aumenta, ya que el tiempo promedio en el que permanecen vacíos los lugares es de más de 100 días, aunque en este rango el valor de la cuota de administración no pesaría tanto con respecto al canon mensual, como sí pasa en los estratos inferiores.

“Las diferencias entre comprar para rentarle a estratos medios o estratos altos es que en las principales ciudades, donde más hay alquileres, los más ricos ya cuentan con su propiedad, así que necesitan arrendar menos; pero el tema no es solo ese, sino que las personas de la clase media tienden a durar más tiempo en el inmueble, estamos hablando de familias que viven en el mismo lugar por lo menos tres o cuatro años, mientras que lo que se arrienda en las clases más altas muchas veces resulta ser hasta temporal por dos años o menos, cosa que no conviene tanto”, agregó Juan Manuel Gabirllevo, director general de Pisos & Construcciones.

Pero si bien así como hay que tener en cuenta que el lugar que se pone en renta puede dar frutos dependiendo la zona, también hay que tener cuidado con los inquilinos, “porque muchas veces las personas como no acceden a los servicios de las inmobiliarias deben tratar directamente con las personas a quienes les arrendaron el lugar, y esto genera que no hayan contratos más serios que hablen de cláusulas de cumplimiento de tiempo, es decir la permanencia, o pasa también que hasta después de abandonar el apartamento quedan daños por los que no quieren responder”, agregó Gabirllevo.

Para esto, hay dos caminos que usted como arrendatario puede tomar. En primer lugar están las aseguradoras como Sura o Mapfre, con quienes puede contratar una póliza que busca responderle por esos daños que podrían dejar los inquilinos, al igual que si el arrendatario abandona el predio antes de acabar el contrato, hay un dinero de compensación para que sus planes no se vean afectados.

Entre tanto, el segundo camino es el que aparece con algunas inmobiliarias es que después de pactar una comisión, se hacen a la tarea de hacer los cobros mensuales del alquiler, incluso existe el servicio en el que si las personas a quienes les arrendó se cuelgan en el canon, usted va a tener la seguridad que recibirá el dinero. Estas compañías toman la responsabilidad de elaborar y hacer válidos los contratos que se pactan con los inquilinos y ser su vocero con estas personas.