Edificios de oficinas siguen medio vacíos pero ciudades en EE.UU. pueden ignorarlo

Cuatro años después de que el Covid-19 llenara las salas de emergencia de los hospitales, cerrara escuelas y vaciara las ciudades, la mitad de las oficinas en Estados Unidos permanecen vacías.

La ocupación de oficinas en 10 de las áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. aumentó a un nuevo máximo del 53% durante la semana que finalizó el 31 de enero, según Kastle Systems, una empresa que brinda seguridad a edificios. El barómetro de la empresa sobre cómo van las políticas corporativas de regreso a la oficina ha estado rondando ese nivel durante 13 meses. Sin embargo, las ciudades están haciendo caso omiso de las oficinas vacías y sus implicaciones para el mercado inmobiliario comercial porque, por ahora, pueden hacerlo.

"Los bienes raíces comerciales no son un motor clave de los ingresos de los fondos generales para la mayoría de los gobiernos locales", dijo en un correo electrónico Michael Rinaldi, jefe de gobiernos locales estadounidenses de Fitch Ratings. "Las caídas se pueden manejar mediante una gestión cuidadosa del gasto y/o la estabilidad de otras fuentes de ingresos, incluidos los impuestos a la propiedad residencial, el impuesto a las ventas, los impuestos a los servicios públicos, etc."

La renuencia o, en algunos casos, la negativa de los trabajadores a regresar a las oficinas ha sacudido el mercado inmobiliario, y Moody's Investors Service despidió a New York Community Bancorp esta semana después de que dijera que estaba recortando pagos y acumulando reservas para cubrir préstamos en problemas vinculados a bienes raíces comerciales.

Sin duda, la base de la mayoría de las finanzas municipales es el impuesto a la propiedad. Y cualquier disminución en la valoración tasada de una propiedad, que se ve afectada por las tasas de desocupación, se traducirá en una disminución de los impuestos recaudados. La profundidad de esas disminuciones puede variar y determinará el impacto en cada ciudad.

El Barómetro de regreso al trabajo de Kastle, que mide a los empleados que ingresan a las oficinas a las que la empresa brinda servicios, alcanzó un mínimo del 14,6% en abril de 2020 y alcanzó por primera vez el 50% en enero de 2023. A pesar de que las empresas exigen que los empleados regresen a las oficinas, algunas amenazas de despido si no cumplen, la medida se ha mantenido en torno a ese nivel, con caídas durante las vacaciones de verano y la semana entre Navidad y Año Nuevo.

Para aquellas ciudades con grandes distritos comerciales centrales, Rinaldi dijo que cualquier presión sería “más significativa pero no insuperable”.

"El impacto total de las caídas en la valoración de los bienes raíces comerciales sobre los ingresos fiscales probablemente se implementará gradualmente a lo largo de varios años, dando tiempo para que se afiancen los planes de contingencia", dijo.

Scott Nees, director y analista principal de S&P Global Ratings, estuvo de acuerdo en un correo electrónico en que cualquier caída en el mercado de bienes raíces comerciales se sentiría sólo gradualmente y que la mayoría de las ciudades verían “algún nivel de 'traslado de impuestos', donde los sectores residencial y otras propiedades comerciales terminan soportando una mayor parte de la carga fiscal, dado que la proporción de oficinas en el valor tasado ha disminuido en relación con otras propiedades”.

Aún así, dijo que S&P ve "un panorama crediticio estable para la mayoría de las ciudades importantes, pero que está evolucionando y donde es probable que los riesgos sigan ampliándose al menos durante los próximos años".