Precio de la vivienda se dispara alrededor de 20% en Madrid y ya es la capital más cara

"Madrid es no tener nada y tenerlo todo", decía el escritor Ramón Gómez de La Serna a principios del siglo XX. Hoy en día, esto sigue siendo parecido. Nunca tendrá playa, pero tampoco parece necesitarla para atraer a turistas del mundo entero. Así, ha cerrado un verano récord con más de cuatro millones de pernoctaciones de visitantes extranjeros. Es la región de España con el PIB per cápita más alto, 44.755 euros, (US$52.146) y capta la mayoría de la inversión internacional (67% en 2024).

Estas cifras evidencian que Madrid está de moda, lo que también está teniendo su impacto en el mercado inmobiliario. "La economía y la evolución de los precios de la vivienda, históricamente, siempre han llevado evoluciones paralelas; cuando las cosas van bien, los precios suben y al contrario", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

En este contexto pujante, el metro cuadrado del parque inmobiliario de la ciudad se ha encarecido 19,5% interanual en el tercer trimestre, según el último informe de Tinsa by Accumin. Así, Madrid se convierte en la capital española en la que más se dispara el precio de la vivienda, por delante de otros puntos calientes como Valencia (17,1%), Palma de Mallorca (14,2%) y Alicante (14%).

Con esta alza, se han alcanzado 4.664 euros/m2, (US$5.434) marcando un nuevo máximo histórico -este nivel de precios se encuentra ya15,5% por encima del nivel registrado durante la burbuja, en 2007-. En estos momentos, adquirir un piso en Madrid de 90 m2 cuesta de media 419.760 euros (US$489.083).

Este nivel ha hecho que el valor del metro cuadrado en la capital de España supere por primera vez a San Sebastián, donde se sitúa en 4.554 euros (US$5.306), según los datos de la tasadora. De esta forma, Madrid es ya oficialmente la ciudad más cara para adquirir una vivienda; incluso, por encima de la donostiarra, que sí tiene playa y ese aire afrancesado en su arquitectura que tanto la caracteriza. Tras estas dos ciudades, completan el top 5 Barcelona, 4.156 euros/m2, (US$4.842), Palma de Mallorca, 3.351 euros/m2, (US$3.904) y Bilbao, 2.971 euros/m2, (US$3.461).

"Madrid actúa como uno de los principales polos de empleo del país, de forma que el fuerte incremento de la población experimentado tras la pandemia se ha percibido con especial intensidad en la demanda de espacio habitacional. A esto se une la demanda turística y vacacional, que en los últimos años también ha mantenido flujos elevados", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

"En el actual contexto de escasez de suelo, el aumento de la demanda genera una fuerte competencia por el espacio y una mayor rotación de la oferta de vivienda existente, lo que a su vez tensiona los precios residenciales al alza", añade Arias.

Las subidas de precio son generalizadas en toda la capital. En todos los distritos, a excepción de dos, aumenta más de 10%. Pero las de mayor intensidad se concentran en el cinturón sureste fuera de la M-30, así como en algún punto del centro. A la cabeza, se sitúa Usera con un alza de 19,4%, hasta 2.733 euros/m2 (US$3.184). Se trata de uno de los distritos más económicos de la ciudad para comprar un piso y se está beneficiando de la demanda expulsada del centro por los altos precios. Además, se encuentra al lado de Madrid Río, que ha revitalizado toda la zona sur. Actualmente, se está desarrollando un itinerario peatonal de 1,7 kilómetros que unirá la plaza del Hidrógeno con el parque del Manzanares.

Le siguen distritos como Ciudad Lineal (17,3%), Chamartín (16,8%), Moncloa-Aravaca (15,7%), Latina (15,7%), Puente de Vallecas (15,4%), Moratalaz (15,4%), Chamberí (14,9%), Carabanchel (14,6%) y Barrio Salamanca (13,9%). De esta forma, los incrementos más fuertes se reparten entre los barrios prémium como Salamanca y Chamberí, en los que se pagan 7.112 y 6.696 euros/m2, respectivamente (US$8.286 y US$7.801); y los más baratos como Puente de Vallecas, 2.518 euros/m2, (US$2.933) y Usera, 2.733 euros/m2, (US$3.184). También con subidas destacadas se posicionan: Centro (13,5%), San Blas (13.4%), Villaverde (13,3%), Retiro (13,2%), Fuencarral-El Pardo (12,3%), Tetuán (11,7%), Hortaleza (11,4%), Barajas (10,7%) y Arganzuela (10,5%).

Por su parte, en Villa de Vallecas y Vicálvaro los precios se incrementaron 9,8% en ambos casos, situándose también en el entorno de 10% aun siendo las zonas con las tasas más moderadas.

Estas cifras evidencian que el calentamiento del mercado madrileño es generalizado en todo el mapa de la ciudad: no hay una zona que se libre del encarecimiento de la vivienda. La principal razón es la fortaleza que viene mostrando la demanda en los últimos años que choca con la escasez de oferta, un desequilibrio que ha presionado los precios hasta niveles nunca vistos. Este patrón se aprecia en toda España, pero tiene una especial incidencia en los puntos más dinámicos como Madrid.

Los precios por barrios

El distrito más caro es Salamanca, que marca un nuevo hito al superar la barrera de 7.000 euros/m2 (US$8.156) en el tercer trimestre. Concretamente, su precio se sitúa en 7.112 euros/m2 (US$8.286). Le siguen de cerca Chamberí, 6.696 euros/m2, (US$7.801), Chamartín, 6.073 euros/m2, (US$7.075), Centro, 5.911 euros/m2, (US$6.887), Retiro, 5.592 euros/m2, (US$6.515) y Moncloa-Aravaca, 5.012 euros/m2, (US$5.839). Estas son las zonas prime de la capital y todas se encuentran dentro de la almendra central, a excepción de Moncloa, que se extiende hacia las afueras y ha entrado en este trimestre entre las que superan 5.000 euros/m2 (US$5.825).

En el otro lado, los distritos más baratos son Villaverde, 2.410 euros/m2, (US$2.808), Puente de Vallecas, 2.518 euros/m2, (US$2.933), Usera, 2.733 euros/m2, (US$3.184) y Carabanchel, 2.937 euros/m2, (US$3.422). Todos, en el sur de la ciudad.

Descontando el efecto de la inflación, Barrio de Salamanca alcanza ya sus valores máximos de 2007. El resto de distritos se mantienen por debajo de sus récords, si bien los que más se acercan a menos de 10% de distancia son Chamberí, Centro y Chamartín.

"Mientras persista la escasez de oferta y exista demanda solvente y de alto poder adquisitivo, los precios residenciales en la capital pueden seguir experimentando tensiones, si bien podrían moderar su crecimiento a medida que los tipos de interés se estabilicen", concluye Arias.