En España, una vivienda en alquiler puede ofrecer una rentabilidad anual de 6,7%

La vivienda es una de las grandes referencias dentro de los activos de inversión, gracias a que combina una rentabilidad relativamente elevada con unas perspectivas de revalorización sólidas a medio plazo.

Y, aunque su retorno se ha moderado sensiblemente en los últimos meses, en relación a los precios de compra, la vivienda sigue brillando con luz propia de cara a los inversores más conservadores en un momento en el que los mercados de valores están particularmente agitados por la guerra en Irán y el bloqueo del estrecho de Ormuz.

En concreto, la inversión en vivienda ofrece una rentabilidad bruta de 6,7% del precio de compra en el primer trimestre del año, seis décimas menos que en el mismo periodo del año pasado, si bien puede elevarse hasta 7,5% en algunas capitales.

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad bruta anual de 6,7% del coste de adquisición, de acuerdo con los datos tanto de precios de compra como de arrendamiento del portal inmobiliario Idealista.

Una rentabilidad que duplica la inflación anual y la rentabilidad de los bonos del Tesoro y que, si bien no todos los años bate a los mercados de renta variable, sí que tiene mayor regularidad que la bolsa.

Con todo, se trata de un mercado muy heterogéneo, con una rentabilidad que oscila entre 7,5% y 3,5%, dependiendo de la localidad. En concreto, Murcia lidera el ránking de las capitales de provincia, con la mencionada rentabilidad anual de 7,5% del precio de compra, seguida de Segovia (7,3%), Castellón de la Plana, Huelva, Jaén y Lleida (7,2% en todos los casos). Esto significa que una inversión en estas localidades se recuperaría en unos doce años, incluso sin tener en cuenta la actualización de la renta.

Con todo, hay que considerar que esta rentabilidad bruta no tiene en cuenta el pago de impuestos asociados a la vivienda, como el IBI o la tasa de basuras, ni tampoco los costes de mantenimiento o de reparaciones y reformas, así como el periodo en el que la vivienda permanezca vacía, los costes de buscar a un nuevo inquilino y el riesgo de morosidad y los costes legales vinculados a un posible desahucio.

Sin embargo, tampoco tiene en cuenta la más que probable revalorización de las rentas con el paso del tiempo. Por poner un ejemplo, a lo largo de los últimos cinco años el precio del alquiler ha subido en torno a 41,5%, lo que significa que quien comprara un inmueble en 2020 esperando una rentabilidad anual de 7% ya estará disfrutando de un retorno de 10% bruta anual sobre el precio de adquisición.

Por debajo de estas cifras, se encuentran Lugo (6,9%), Zamora (6,8%), Almería, Huesca (6,7% en ambos casos), Cuenca (6,5%), Ávila, Ciudad Real, Córdoba, Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Teruel, Toledo (6,3%), Alicante, Cáceres (6,2%), Badajoz, Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Albacete, Santa Cruz de Tenerife y Soria (6%).

Sin embargo, la mayor parte de las principales ciudades registran cifras por debajo de este umbral, como es el caso de Valencia (5,9%), Valladolid (5,7%), Sevilla (5,6%), Barcelona, Málaga (5,2%), Bilbao (4,9%), Madrid (4,7%), A Coruña, Palma de Mallorca (4,4%) o San Sebastián (3,5%). Sin embargo, esto no se debe a que el inmobiliario de estas ciudades resulte menos interesante, sino a todo lo contrario, ya que los inversores anticipan la posibilidad de una mayor revalorización del activo y más intensas subidas de la renta a medio plazo, debido a la mayor presión demográfica, algo que también va asociado a un menor riesgo quedarse sin inquilino durante un tiempo.

Con todo, la inversión en vivienda no está exenta de riesgos. Aunque el grueso del mercado ofrece una buena rentabilidad, y la mayor parte de las inversiones la dan, hay que tener en cuenta que este dato es el promedio e, igual que hay una gran heterogeneidad entre las distintas capitales, también la hay dentro de cada capital, entre los distintos distritos y calles.

Y el producto que a veces funciona muy bien en una zona, debido a que interesa más a los posibles inquilinos que a los posibles compradores, a lo mejor no lo hace en otra ubicación, donde la demanda se inclina del lado de la compra frente al alquiler. Asimismo, aunque la posible compra mediante hipoteca o una reforma pueden elevar la rentabilidad de los activos, en el caso de que impago o de que la reforma no permita elevar el alquiler en consonancia, la rentabilidad final se puede ver laminada.