España aprueba decreto de límites máximos a alquileres tras huelga general

La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados convalida con el apoyo del PNV el decreto de vivienda que recoge la prórroga de dos años en los alquileres, la prohibición de compra a las empresas por debajo del valor de tasación, la suspensión de desahucios, el paquete fiscal o los préstamos a tipo cero para la compra de la primera vivienda.

En la víspera del arranque oficial de la campaña electoral, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados ha votado este jueves los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el pasado seis de octubre, apenas unos días después de que el propio Pleno de la Cámara Baja los tumbase.

El resultado de la votación ha sido el esperado. El PNV ha dado su 'sí' al primero de los dos textos, donde se recoge el grueso de las medidas; mientras que el órgano "de naturaleza especial" que vela por los intereses del Parlamento mientras las Cortes están disueltas ha decidido tumbar definitivamente el segundo, donde se incluía la extensión automática de los alquileres, so castigo de duras sanciones a los caseros que decidiesen no renovar sus contratos tras su vencimiento.

En esta ocasión, el Gobierno no ha necesitado a Junts para convalidar el decreto, debido a que la Diputación Permanente tiene un reparto de escaños distinto al del Pleno que votó en contra de los textos antes de la convocatoria de elecciones anticipadas por parte del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, quien ha excusado esta fórmula de votación en la urgencia de los decretos, a pesar de que Moncloa ha alargado al máximo posible el plazo para acercar la votación al 29-N.

La convalidación, sin embargo, no supondrá el final de la polémica política y social alrededor de la vivienda. El PP de Alberto Núñez Feijóo ha hecho de la derogación de “toda la intervención del Gobierno sobre la vivienda” una de sus principales banderas electorales, por lo que tanto el decreto que se ha convalidado hoy como la Ley de Vivienda de 2023 podrían desaparecer si el candidato gallego es elegido presidente del Ejecutivo tras la constitución de las Cortes, que se espera para el próximo 23 de diciembre.

Prórroga de dos años en los alquileres

¿Cómo funciona la prórroga? Los inquilinos con contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar desde hoy una prórroga de un año sin que el casero les suba la renta por encima de los límites establecidos.

La extensión podría ampliarse por un segundo ejercicio, siempre que el inquilino lo solicite. Si la vivienda está en una zona declarada tensionada por la comunidad autónoma, la prórroga podría alcanzar los tres ejercicios.

¿Está obligado el casero a aceptar la extensión? El propietario no podría negarse a aplicarla, a no ser que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado -padres o hijos- o que se firme un nuevo contrato con una rebaja de al menos 5% en la renta mensual.

Asimismo, el decreto recoge la posibilidad de una "prórroga tácita" por periodos anuales de hasta tres años si el arrendador no avisa de su intención de no renovar con al menos cuatro meses de antelación; o al menos dos meses, en el caso del inquilino.

Limitación de compra para empresas hasta 2031

¿Qué entidades tienen vedada la compra? El nuevo decreto las define como "toda entidad (con o sin personalidad jurídica) que se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado", y añade una nueva clasificación: "Las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la ley de vivienda", esto es, aquellas empresas que posean diez o más viviendas.

¿Cuándo podrán estas entidades comprar vivienda para alquilar? Los fondos, empresas y entidades consideradas como grandes tenedores podrán seguir comprando vivienda para alquilar siempre que su precio supere 70% de su tasación.

También podrían adquirir viviendas por un descuento de más de 30% sobre su valor de mercado -tasado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España- siempre y cuando las destinen a alquiler asequible o se arrienden a colectivos vulnerables, personas con necesidades sociosanitarias o víctimas de violencia de género.

Suspensión de desahucios hasta 2030

Las restricciones a los desahucios también aplican a las viviendas en manos de pequeños propietarios, si bien en estos casos los jueces deberán solicitar a las administraciones públicas -sobre todo, a las comunidades autónomas- que busquen una alternativa habitacional al inquilino.

En caso de que no respondan en dos meses o no tengan los recursos, el lanzamiento deberá ser paralizado en plazos de un año, con un máximo de tres, tiempo durante el cual la Administración competente deberá asumir el coste de las rentas impagadas, los suministros, las costas judiciales y los intereses de demora que pudieran corresponder.

En este punto, el decreto establece una excepción: si el propietario también es vulnerable y posee entre una y dos viviendas, el procedimiento podrá seguir adelante hasta completar el desahucio.

Topes a las subidas

La clave en este punto se encuentra en el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Si la renta supera el límite máximo, el casero no podrá incrementar el precio del alquiler. Por el contrario, si la renta se encuentra por debajo de dicho índice, sólo podrá aplicar un alza del 2% en el precio.

Alquiler temporal y por habitaciones

¿Cómo acreditar la temporalidad de los contratos de alquiler?

Los contratos de alquiler temporal sólo pueden extenderse durante un máximo de 12 meses. De lo contrario, pasarán a considerarse arrendamientos de larga estancia y cumplir con sus condiciones. La causa de la temporalidad -estudios o motivos laborales, por ejemplo- debe quedar a partir de ahora recogida de forma expresa en el contrato, y debe ser real y acreditable, recayendo en el propietario la prueba.

¿Qué límites se imponen al alquiler por habitaciones?

En el caso del alquiler porhabitaciones, se establece que el precio no podrá superar el que tendría la renta por la vivienda si esta saliese al mercado como una unidad, algo que, según reconocen en privado fuentes gubernamentales, sólo sería comprobable en el caso de inmuebles situados en las zonas declaradas tensionadas.

Préstamos de hasta US$55.400 sin intereses

El Gobierno pondrá en marcha en próximas fechas una línea de financiación dotada con US$11.085 millones y gestionada por el ICO para la compra de la primera vivienda habitual, sin límite de edad, con un importe máximo de US$55.400 por crédito o 20% del valor de adquisición de la vivienda.

Los créditos no tendrán interés y podrán devolverse en un plazo de diez años. Además, se establece un periodo de carencia equivalente al de la hipoteca -con un límite de 30 años-, por lo que sus beneficiarios no comenzarían a pagar hasta la finalización del compromiso con el banco.

Como condición, el propietario no podrá vender más adelante la vivienda por un precio superior al que la compró -sumando el IPC- y, en caso de alquilarla, la renta deberá ser siempre inferior al límite máximo aplicable según el sistema de índice de precios de referencia.

Nuevas deducciones y medidas fiscales en vivienda

Como contraparte a los cambios regulatorios, el Ejecutivo ha incluido en el primer decreto de vivienda un amplio paquete fiscal, cuyo impacto estimado asciende a US$2.217 millones. En prácticamente todos los casos, los cambios se incorporan en los contratos que se firmen a partir del próximo 1 de diciembre.

Reducciones para caseros. Se introduce una bonificación de hasta 100% en el IRPF por los rendimientos obtenidos del arrendamiento de vivienda para todos los propietarios que no sean considerados grandes tenedores y rebajen el alquiler 5% sobre el contrato anterior; o bien fijen una renta inicial inferior al límite máximo del índice de precios.

Estas bonificaciones irán reduciéndose -a 95%, a 90%, a 85% o a 70%- dependiendo de si, a pesar de no cumplir los requisitos anteriores, la vivienda se alquila dentro de una zona de mercado tensionado o si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.

Deducciones para inquilinos

Podrán deducir en la declaración de la Renta el 10% de lo que hayan pagado de alquiler durante el año, siempre y cuando sus ingresos no superen los 33.007,20 euros durante el año. Así, a un alquiler de 900 euros mensuales le correspondería una minoración de 1.080 euros en la base imponible del IRPF.

Viviendas vacías

Se incrementan desde el 1 de enero de 2027 las imputaciones de rentas inmobiliarias de viviendas que permanezcan vacías, así como a las cedidas a un familiar de hasta tercer grado. Asimismo, se establece que los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI para este tipo de inmuebles.

Exención por vender al Estado. Hasta 100% por las ganancias patrimoniales en el IRPF si el inmueble se vende al Estado por menos de US$221.700 euros, porcentaje que irá decreciendo progresivamente hasta viviendas que se adquieran por US$886.700, si bien esta cantidad también podría quedar libre de impuestos si las ganancias se reinvierten en una de las cuentas europeas que el Gobierno pondrá en marcha en próximas fechas.

IVA reducido para reformas en pisos alquilados

Los caseros de viviendas en alquiler de larga estancia podrán aplicar un IVA reducido del 10% para las obras de renovación y reparación de sus inmuebles, siempre que estos tengan más de dos años de antigüedad y la mano de obra represente al menos 60% del presupuesto total.

IVA superreducido para la construcción de VPO

Estas operaciones quedan sujetas a un tipo del 4%, siempre y cuando se trate de la primera entrega de la vivienda.

Empresas de vivienda

Alza en el impuesto especial sobre beneficios no distribuidos para las Socimis con inversión residencial, que pasarán de pagar 15% a 25%, si bien podrían reducir la mitad si destinan más de 80% de sus carteras de vivienda al alquiler asequible; o su totalidad si además reinvierten sus ganancias durante los tres años siguientes para la compra de más vivienda de estas características.

Pisos turísticos

Con efectos desde el 1 de diciembre, la actividad de los pisos turísticos estará sujeta a un tipo de IVA de 10%, al igual que ocurre con los hoteles y otro tipo de alojamientos.

Asimismo, y al igual que en el caso de los alquileres temporales, los ayuntamientos podrán imponer recargos de hasta 150% en la cuota líquida del IBI en función del número de inmuebles que posea el propietario.

Cuenta Financia Europa

Por último, el decreto también incorpora la puesta en marcha de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que contará con beneficios fiscales para las ganancias obtenidas mediante la inversión en empresas de la Comunidad Económica Europea.

Este producto será compatible con otra cuenta para canalizar la exención en el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida de la venta de vivienda a las administraciones públicas: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.