Los precios de la vivienda marcan máximos en 30 barrios de Madrid ¿bajarán en 2023?

Las ganas de comprar e invertir en Madrid han hecho que en el tercer trimestre hasta 30 barrios hayan alcanzado precios históricos, según datos de Idealista. Así, en estos momentos, adquirir una vivienda en zonas emblemáticas como Sol, Goya y Almagro es más caro que nunca.

Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona y experto en vivienda, explica que "estas zonas premium se han visto beneficiadas por el capital extranjero, especialmente de países como Venezuela, México y Perú, que buscan inmuebles en las mejores localizaciones, así como de compradores españoles de fuera de Madrid, que quieren también un piso en el centro y que luego se alquile bien".

En el distrito de Chamartín, en el actual boom inmobiliario los precios han alcanzado máximos en El Viso (7.172 euros/m2) y Ciudad Jardín (5.003 euros/m2), dos zonas que ofrecen la posibilidad de vivir en una vivienda unifamiliar en el centro de la capital. En el castizo Chamberí, las viviendas tienen precios récord en Almagro (7.053 euros/m2), Trafalgar (6.078 euros/m2) y Nuevos Ministerios-Ríos Rosas (5.814 euros/m2).

En el emblemático y lujoso barrio de Salamanca hay hasta cuatro zonas en las que comprar un piso es más caro que nunca: Lista (6.659 euros/m2), Goya (6.651 euros/m2), Fuente del Berro (4.860 euros/m2) y Guindalera (4.644 euros/m2).

El distrito Centro se ha visto impulsado en los últimos años por proyectos de lujo como Canalejas o Teatro Gran Vía 30, que han revalorizado la zona y han atraído a los inversores extranjeros. Así, en el corazón de la capital hay tres barrios en máximos históricos: Sol (5.765 euros/m2), Huertas-Cortes (5.688 euros/m2) y Palacio (5.087 euros/m2).

En Retiro, otra de las áreas prime de la ciudad se han firmado precios históricos en el barrio del Niño Jesús (5.342 euros/m2), Adelfas (4.538 euros/m2) y Pacífico (4.328 euros/m2).

Por su parte, Arganzuela se ha convertido en los últimos años en uno de los distritos de moda. Sus buenas comunicaciones -al estar situado cerca de la estación de tren de Atocha, de la de autobuses de Méndez-Álvaro y tener una salida rápida a la M-30-, así como su proximidad con el centro y con Madrid Río han hecho que barrios como Legazpi (4.947 euros/m2) y Acacias (4.551 euros/m2) superen sus máximos.

En Tetuán también tres áreas han alcanzado precios récord: Cuzco-Castillejos (4.968 euros/m2), Bellas Vistas (3.898 euros/m2) y Ventilla-Almenara (3.868 euros/m2).

Pero, además, los precios han escalado en otras áreas residenciales fuera de la M-30 como Montecarmelo y Mirasierra. En este caso, el auge de estos barrios responde a la creciente demanda por mejora tras la pandemia, cuando muchos propietarios quisieron cambiar de casa a una más grande o con mejores prestaciones. Además, los analistas explican que es habitual que cuando los precios se disparan en el centro, los compradores se van viendo expulsados hacia barrios más periféricos presionando también sus precios.

Así, en el tercer trimestre se han registrado máximos en la Colina -que ocupa la parte central de la Avenida Arturo Soria y alrededores- donde se han alcanzado los 5.970 euros/m2. En este mismo distrito de Ciudad Lineal están también en récord en San Juan Bautista (4.649 euros/m2), Concepción (3.522 euros/m2) y Quintana (3.269 euros/m2).

En la zona norte, en el distrito de Fuencarral, hay cuatro barrios en máximos: Montecarmelo (4.863 euros/m2), Mirasierra (4.130 euros/m2), Peñagrande (3.894 euros/m2) y Pilar (3.593 euros/m2).

Además, llaman la atención otros dos barrios cuyos precios han superado los de la burbuja de 2007: Vinateros, en el distrito de Moratalaz (2.815 euros/ m2) y Canillejas, en San Blas (2.671 euros/m2).

Si se observan los datos por distritos, hay hasta siete áreas que han batido las marcas anteriores en cuanto al valor de las viviendas: Chamberí (5.915 euros/m2), Chamartín (5.560 euros/m2), Centro (5.187 euros/m2), Retiro (.5018 euros/m2), Moncloa (4.213 euros/m2) , Tetuán (3.976 euros/m2) y Fuencarral (3.784 euros/m2).

La inversión apuesta por Madrid frente a Barcelona
Los expertos coinciden en que los compradores, tanto extranjeros como nacionales, han preferido poner sus ahorros en la capital frente a la Ciudad Condal. El proceso independentista en 2017 marcó un antes y un después en Barcelona, que ahuyentó el capital, y a eso se han sumado en los últimos años políticas de vivienda, como los límites al precio del alquiler, que han generado inseguridad jurídica.

"Madrid inmobiliariamente es amigable y Barcelona es hostil; en este contexto, los inversores se han decantado por la primera y es una tendencia que va a continuar", asegura Bernardos.

De hecho, si se analizan los datos de precios en la Ciudad Condal, sólo dos barrios Sarrià (6.402 euros7m2) y El Gòtic (5.125 euros/m2) han superado sus precios máximos este año frente a la treintena de Madrid.

¿Cuánto caerán los precios el año que viene?
Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, "en un escenario como el actual es muy difícil hacer previsiones para 2023, pero probablemente dependerá del impacto de las sucesivas subidas de tipos en la demanda. Si los tipos efectivos (aquellos que se pagan independientemente de si se contrata variable o fijo) suben al 5% desde el actual 4%, el 40% de las familias que antes podían acceder a una hipoteca se verían excluidas de la financiación, lo que supondría una importante reducción en la demanda de vivienda en venta en la capital que podría afectar a los precios".

De hecho, los últimos datos publicados por el portal inmobiliario ya muestran que la vivienda usada en la capital se abarató 0,5% en octubre respecto al mes anterior.

Aun así, Bernados defiende que "Madrid va a aguantar mejor que la media española a la recesión light que va a haber en 2023". Este experto pronostica que si el tipo de interés principal del BCE supera el 3% (ahora está en el 2%), el precio de la vivienda bajará entre un 3% y un 5% en España.

Sin embargo, asegura que en la capital las bajadas serán más reducidas y no irán más allá del 1-2% en sus barrios primecomo Salamanca, Chamberí y Chamartín, así como en los más residenciales como Montecarmelo. Sin embargo, sí augura mayores descuentos en zonas de clase media-baja como Vallecas, Carabanchel, Getafe, Móstoles y Leganés, que se verán más afectados por el encarecimiento de la financiación.