Madrid, la capital europea con mayor alza del precio de la vivienda

El precio de la vivienda seguirá creciendo en 2019 y 2020 en la mayoría de grandes capitales europeas, pero lo hará a un ritmo más moderado que en años anteriores ante un horizonte marcado por la desaceleración económica y la incertidumbre por el Brexit, según un informe de la agencia Fitch. Aunque Madrid, única ciudad española recogida en el estudio, no será una excepción y su crecimiento también se verá ralentizado, la capital española seguirá despuntando al frente de la revalorización de los pisos. De hecho, será la única de las grandes urbes europeas en la que el precio de la vivienda crecerá a tasas del 10% este año, por delante de capitales como Ámsterdam, donde subirá un 9%, y a mucha distancia de otras como París, que crecerá la mitad, o Londres, donde los pisos no solo no se encarecerán, sino que caerán hasta un 5%, según las proyecciones de Fitch.

Suelo y licencias
La agencia de calificación atribuye el tirón de los precios en Madrid, que crece casi al doble que el promedio nacional, a la escasez de suelo y al retraso en la construcción de nuevas viviendas por el menor número de licencias concedidas (un 60% respecto a las otorgadas antes de la crisis). Desde hace tiempo, es una de las principales quejas de los promotores en España, que denuncian que el consistorio que dirige en funciones Manuela Carmena puede demorar más de un año la concesión de licencias para obras nuevas.

Otro factor que, según Fitch, explica el alza de los precios en la capital española es la restricción de viviendas asequibles, ya que el informe señala que los planes de vivienda pública apenas representan el 4% de los hogares frente al 15% que se alcanza en países como Francia u Holanda, contribuyendo a atemperar el encarecimiento de los inmuebles.

Sin embargo, la firma de ráting también aprecia en Madrid algunos factores que deberían actuar como freno de los precios. Entre ellos destaca, citando datos de la tasadora Tinsa, que los compradores madrileños deben destinar casi el 27% de sus ingresos brutos anuales a afrontar el primer año de hipoteca, un esfuerzo financiero muy superior al que se realiza en el resto de España, donde la media es del 17%.

Fitch también atisba cambios en el mercado de vivienda en alquiler. Según la agencia, algunos inversores han iniciado la búsqueda de activos fuera de las zonas prime ante la caída de la rentabilidad provocada por el incremento de los precios de los inmuebles. Asimismo, anticipa un descenso de la demanda de inversores en activos residenciales a corto plazo ante las fuertes restricciones del actual equipo municipal a los alquileres turísticos, con la aprobación de una normativa en marzo que, en la práctica, supondría el cierre del 95% de los pisos destinados a este uso (unos 10.000). Tras las elecciones del 26-M, que han abierto la puerta a un cambio de signo político en el ayuntamiento madrileño, la situación podría revertirse.

Otro de los factores que puede retraer la inversión es, según Fitch, el decreto de vivienda aprobado por el Gobierno de Sánchez en marzo, durante sus viernes sociales, que fija el IPC anual como tope de actualización del arrendamiento, lo que restringe su rentabilidad a futuro y, por ende, su atractivo como activo inversor. El Tribunal Constitucional admitió a trámite un recurso del PP contra esta ley, por lo que no es descartable que la normativa vuelva a cambiar en el futuro.

Pese a estos factores, Fitch prevé que Madrid siga liderando el encarecimiento del precio de los pisos en 2020 con un alza del 9%, que dobla e incluso triplica las proyecciones para otras grandes capitales europeas.

Efecto Brexit
Entre las pocas urbes que se desmarcan de las subidas resalta Londres, donde los precios caerán entre un 3% y un 5% este año y el que viene, tras haber descendido ya un 1% en 2018 por la incertidumbre provocada por el Brexit. Fitch no descarta que las caídas sean mucho más pronunciadas si el divorcio entre Reino Unido y la UE se produce sin acuerdo. El informe señala que Madrid está bien posicionada, junto a ciudades como París y Ámsterdam, para beneficiarse "moderadamente" de la reubicación de empresas tras la ruptura de Reino Unido con la UE, aunque la gran ganadora en esa liza sería la capital de Irlanda, Dublín, que podría aglutinar sobre todo los servicios financieros de muchas empresas tras el Brexit. El gigante tecnológico Google, por ejemplo, ya trasladó el pasado mes de abril sus plataformas de pago de Londres a Dublín.