Absorción de espacios industriales en Bogotá

El mercado industrial durante 2021 registró un muy buen comportamiento en la ocupación de espacios, cuando al cierre se evidencia una absorción neta acumulada (Ocupaciones descontando liberaciones de un periodo frente a un periodo base) equivalente a 295.000 metros cuadrados.

Lo anterior responde a una senda de crecimiento que viene desde 2020, cuando los confinamientos por la pandemia del covid-19 impulsaron de forma abrupta el comercio electrónico y el sector logístico; no obstante, estos últimos no fueron los únicos protagonistas, ya que se encuentra también una participación por empresas de producción ocupando espacios relevantes.

Al mismo tiempo, se evidencia una dinámica por el sector farmacéutico y por empresas Data-Centers en las zonas francas de la ciudad, al registrar una absorción neta acumulada de 42.000 metros cuadrados.

La mayor participación de la demanda ejecutada se da principalmente en los corredores SU Calle 80 y SU Mosquera, corredores que por sus vías de acceso y amenidades son preferidas para logísticas y de almacenamiento (cerca de 77% de la absorción se da en estas dos zonas).

Gracias a los altos niveles de la demanda mencionada, la tasa de disponibilidad de la ciudad cierra el año en 9,88%, decreciendo en cerca de seis puntos porcentuales frente al mismo periodo del año anterior y resaltando que estos niveles no se observaban desde 2016.

Respecto a la construcción de nuevos espacios, esta se limitará en gran medida al modelo “hecho a la medida” (Built to Suit). Donde los grandes propietarios, esperarían tener un contrato de arrendamiento previo a iniciar un proceso de construcción, mitigando así los riesgos de vacancia.
Actualmente cerca de 76% de los lotes para desarrollo industrial en parques industriales está catalogado BTS (Built to Suit), representado en cerca de 2.700.000 metros cuadrados, los cuales se destinaría su construcción para los próximos 10 años.

Resultado de la dinámica y oferta observada, los precios de renta de la ciudad han registrado un incremento cercano a 15%, donde se destaca que los parques industriales clasificados como clase A+ y zona franca, se encuentran en niveles superiores a los $18.500 / metro cuadrado, mientras que parques industriales de menores especificaciones técnicas se ubican en un rango de $13.500 / metro cuadrado y $15.000 / metro cuadrado.

A este comportamiento creciente en los precios se le debe sumar el incremento que han tenido los costos de construcción por un mayor precio en los principales commodities que se utilizan, ya que estos han crecido escalonadamente en los últimos dos años. Con lo anterior, se puede inferir en algunos corredores y clases que los propietarios transfieren estos costos a sus inquilinos a través del precio de renta.

En Colliers International Colombia, estimamos que esta senda de crecimiento del segmento industrial continúe, no obstante, sería a un menor ritmo que el observado en 2021. Lo anterior, argumentado por una menor tasa de crecimiento económico, una producción industrial estabilizándose y también por la incertidumbre que el proceso electoral pueda generar en los planes de expansión de las compañías.