La importancia capital de los avalúos

Nadia Morales Hoyos

La valuación en Colombia actualmente es regulada por diferentes normas que se han venido expidiendo de manera discontinua por lo que tenemos una normatividad dispersa sobre esta actividad.

En cuanto a la persona que realiza la actividad valuatoria que no es considerada profesión sino un oficio, la Constitución colombiana otorga plena autonomía para que cualquiera pueda prestar sus servicios como valuador, el único requisito es una inscripción ante la Superintendencia de Industria y Comercio que toma apenas algunas horas y para lo que no hay que certificar conocimiento específico en la materia.

Los avalúos son tan importantes que, por ejemplo, en el sector de vivienda, podemos observar que para todos los proyectos, desde estratos uno o dos, hasta los de máximo valor se requieren avalúos hechos con rigor por profesionales debidamente preparados, puesto que las distintas entidades que financiarán las viviendas: cajas de compensación familiar, entidades bancarias, requieren el avalúo del inmueble, no importa su tamaño o valor comercial, como requisito al otorgamiento de un crédito con garantía hipotecaria.

Igual importancia cobra el tema en el sector de hacienda, para la valoración del catastro de todo el país que hoy se encuentra valorado en $520 billones. De la misma forma ocurre con los bienes incautados o extinguidos por diferentes dependencias entre ellas la Dian y la Dirección Nacional de Estupefacientes, los cuales están sujetos a avalúos para múltiples efectos, como son los procesos de remates, ventas, entre otros.

De otro lado, las empresas públicas, privadas o mixtas requieren avalúos periódicos para efectos de balances (Decreto 2649/1993) o para procesos de fusiones, escisiones, transformaciones en las cuales están involucrados billones de pesos que deben sustentarse mediante avalúos técnicos idóneos.

Los jueces o magistrados muchas veces se encuentran acorralados porque tienen que tomar decisiones basadas en peritajes de avalúos realizados, en no pocas ocasiones, por personas con escasos o nulos conocimientos en la materia puesta a su consideración.

Situación que se agrava con el mandato de la reciente Ley 1395 de 2011 que dice que en un proceso de oralidad, 'en ningún caso habrá lugar a objeción del dictamen', por lo que estos deberían hacerse por personas plenamente capacitadas y con auténtico conocimiento en la materia.

Frente a este panorama es fundamental que se regule la formación de quien realizará esta actividad, pues de ella dependen decisiones que afectan directamente el patrimonio económico tanto del Estado como de los particulares, allí, en esa trascendencia económica para diversos sectores de la sociedad, se encuentra justificado el riesgo social que debe implicar una actividad para que el legislador reglamente su práctica.

En conclusión se necesita un marco legal que ya está justificado en nuestra Carta Política, ya que el servicio a la comunidad y la promoción de la prosperidad general son fines esenciales del estado Colombiano, de aquí se deriva la necesaria vigilancia a la actividad valuatoria, que dada su trascendencia patrimonial, representa un riesgo para la sociedad de no ejercerse con la profesionalización requerida.

El panorama también es oscuro en obras públicas
La situación no es más alentadora en el sector de obras públicas donde son recurrentes las diferencias abismales en la valoración. Fueron publicados los casos de un estadero en el Valle del Cauca que ante la desproporción manifiesta del avalúo hecho por un auxiliar de la Justicia frente al que hizo la Lonja del Valle, el Ministerio de Transporte optó por desviar el trazado de una vía para no tener que comprar ese inmueble.