Arabia, Abu Dabi y Singapur compran hoteles en España impulsando negocio turístico

La entrada del fondo soberano de Singapur en HIP y la apuesta del de Abu Dabi por España impulsarán la inversión hotelera hasta un volumen cercano a los 4.000 millones (US$4.269 millones) en el conjunto de 2023.

La apuesta de los fondos soberanos de Singapur y de Abu Dabi, GIC y ADIA, por el negocio turístico en España ha catapultado la inversión hotelera en el país hasta situarla en máximos históricos, con un volumen transaccionado que los expertos calculan que podrá situarse en el conjunto de 2023 entre los 3.500 millones (US$3.736 millones) y los 4.000 millones (US$4.269 millones), por encima, en todo caso, de los 3.300 millones (US$3522 millones) invertidos el pasado ejercicio, que ya fue un año excepcional para el sector.

Este fenómeno tiene más valor si se considera que el mercado transaccional se ha frenado considerablemente por la subida de los tipos de interés. Solo hasta septiembre, con 2.200 millones de euros invertidos (US$2.348 millones), el negocio hotelero ha supuesto casi un tercio de la inversión total del sector inmobiliario en España.

Jorge Ruiz, director de Hoteles de Cbre Iberia, augura que, con la compra por parte de Gic de 35% en el gigante hotelero HIP, la inversión hotelera en España rondará los 4.000 millones (US$4.269 millones), una cifra que solo se superó en 2018, con la compra de Hispania por parte de Blackstone y la opa de NH por parte de Minor.

"Hay una apuesta clara por el mercado turístico, donde España es una protagonista indiscutible. Alcanzar estas cifras en un contexto como el actual va a ser objeto de análisis", apunta Laura Hernando, directora general de Hoteles en Colliers.

Aunque el número de operaciones ha descendido frente al volumen registrado el año anterior, las transacciones que se han cerrado han sido de mayor calado y han estado protagonizadas por inversionistas de corte más institucional, como son los fondos soberanos GIC y ADIA, el grupo saudí Olayan y Banca March, o por grandes fortunas como en el caso del Palacio del Retiro en Madrid, adquirido por Jon Riberas, o Marina d'Or, en manos ahora de Grupo Fuertes y Magic Costa Blanca.

Para Bruno Hallé, socio co-director de la división hotelera de Cushman & Wakefield, es un momento idóneo para los inversionistas que cuentan con liquidez suficiente para cerrar operaciones sin endeudarse. "El capital se ha dado cuenta de que el sector vacacional en España es rentable con unos GOP beneficios brutos de explotación) muy interesantes".

Los expertos consultados señalan que la entrada de Adia en España con la compra de 24 hoteles en dos carteras, junto con la adquisición por parte de GIC de 35% del mayor propietario de hoteles del país, permiten cerrar un "circulo virtuoso" que comenzó hace una década, cuando se levantaron los primeros vehículos destinados a hoteles y los fondos internacionales se empezaron a fijar en el negocio de sol y playa.

Uno de los primeros inversionistas institucionales en apostar por el negocio vacacional fue Azora, con el lanzamiento de Hispania en 2014. Años más tarde, en 2018, esta Socimi pasó a manos de Blackstone, fondo que se había hecho un año antes con HIP, fundada en 2015 por Alejandro Hernández-Puértolas y Banco Sabadell. La actual HIP es el resultado de la fusión de estas dos compañías en una plataforma que ha seguido creciendo desde entonces.

También en 2015, Starwood Capital compró a Meliá Hotels una cartera de sietehoteles vacacionales por 176 millones (US$187,8 millones). Alua Hotels & Resorts, fundada por Javier Águila con el respaldo de Alchemy, y ahora integrada en Hyatt, fue otro de los revulsivos del sector.

A la ola se sumaron también fondos como Apollo o Cerberus que se hicieron con carteras de NPL (créditos fallidos) con colateral hotelero.

Álvaro Monreal, director del área de estrategia y transacciones de Real Estate de EY, señala que en 2015 se superó por primera vez los 2.000 millones (US$2.134 millones) de inversión en hoteles en España, frente a una media que en los cuatro años anteriores se situaba en los 700-800 millones (US$747 millones - US$853 millones). "Hasta conseguir este investment grade por parte de grandes inversionistas institucionales e internacionales, la inversión hotelera vacacional se había concentrado en cadenas hoteleras nacionales y promotores locales", recuerda.

Sin embargo, avanza que "cierto viento de cola", provocado por la presión en los márgenes de rentabilidad del negocio hotelero y una previsión de escenario de tipos de interés alto a corto plazo, anticipa cierta moderación en los niveles de inversión para 2024.

Para los expertos, el ajuste de precios en el sector hotelero no se está produciendo, salvo en contadas ocasiones, porque el vendedor se apoya en el buen funcionamiento operativo del sector para defender precios.

Sin grandes descuentos "es difícil pensar en operaciones distressed (con grandes descuentos) en un momento en el que los fundamentales se están comportando de manera extraordinaria. El negocio de las hoteleras están evolucionando de forma muy favorable y no vemos señales de alerta que nos hagan ser pesimistas", avanza Hernando.

La apuesta de los inversionistas por el negocio vacacional responde a dos palancas: por una parte, las ganas de viajar se han fortalecido tras el Covid y el vacacional ha demostrado ser más resiliente a los cambios de ciclo que los viajes de negocios.

España como potencia turística mundial cuenta con una posición excepcional. En los nueve primeros meses de 2023 el número de turistas que visitaron España aumentó 18,8% y superó los 66,5 millones (US$70,9 millones). Si se compara con el acumulado de los nueve primeros meses de 2019, antes de la pandemia, la llegada de turistas está 0,6% por debajo.

"El mercado vacacional en España es muy rico. Además, existe mucho stock obsoleto, que permite que la cadena de valor inmobiliaria sea total con la participación de inversionistas value added (que asumen más riesgos al tener que reposicionar el activo) e inversionistas más institucionales que entran en activos estabilizados", aclara Ruiz.

Tarifas de récord y hoteles llenos en 2023

El boom turístico de este verano ha confirmado la tendencia alcista en precios registrada en los últimos dos años, con una ocupación cercana ya a la de antes de la pandemia. Según datos de STR y Cushman & Wakefield, en los nueve primeros meses del año, los ingresos medios por habitación disponible (RevPAR) de las hoteleras españolas se dispararonhasta los 105,4 euros (US$112,5), 16,4% más respecto a los 90,5 euros (US$96,9) del año pasado y 14,6% más frente a 2019.

Esta mejora se debe al crecimiento de los precios, que alcanzan ya de media los 145 euros (US$154), 7% más respecto a los 135,6 euros (US$144,7)del año pasado y 20% más que los 120,6 euros (US$128,7)que se alcanzaron de media en 2019.

Los hoteleros confían en alargar los buenos datos de la campaña estival durante los meses de otoño e invierno, apoyándose en el auge del turismo de evento, ferias y congresos (MICE, en sus siglas en inglés) y en la recuperación más paulatina del viaje de negocios.

El tirón del turismo va a permitir a las grandes cadenas españolas cerrar un año excepcional tanto en facturación como en resultados, compensando el incremento de costes en su balance. Cadenas como Barceló, Palladium, Room Mate o Paradores han anticipado para 2023 un año récord en ingresos hoteleros.

Meliá, que presentó la semana pasada resultados, ha ingresado de enero a septiembre 1.478 millones (US$1.577 millones), 16% más que en 2022 y 6,5% más que en 2019, con un beneficio neto atribuido que roza ya las cifras prepandemia.