Las razones por las que alquilar un Airbnb en Nueva York será ahora mucho más difícil

A partir del 5 de septiembre, será mucho más difícil reservar un alquiler de Airbnb en Nueva York. Esto se debe a la entrada en vigor de nuevas normas que obligan a todos los anfitriones a registrarse en la ciudad para garantizar que sus alojamientos cumplen las estrictas normas de ocupación y los códigos de construcción.

Después de años de disputas con la ciudad y una demanda fallida a principios de este año, Airbnb se ha quedado sin opciones y se espera que pierda miles de listados en uno de sus mayores mercados.

1. ¿Cuáles son las nuevas normas?

Nueva York ya contaba con algunas de las normativas más restrictivas, pero la ciudad afirma que eran ampliamente incumplidas.

Las normas vigentes desde hace años prohíben alquilar apartamentos por menos de 30 días sin la presencia del anfitrión y estipulan que un anfitrión no puede alquilar a más de dos huéspedes. Las viviendas alquiladas a corto plazo también deben cumplir las normas de construcción e incendios, entre ellas la que prohíbe colocar cerraduras entre las habitaciones y disponer de determinados sistemas de rociadores y alarmas contra incendios.

En una presentación legal el mes pasado, la ciudad alegó que alrededor de la mitad de los US$85 millones en ingresos netos de Airbnb Inc. por alquileres en Nueva York el año pasado procedían de anuncios ilegales.

La nueva Ley Local 18, aprobada en enero de 2022, exige que los anfitriones de alquileres se registren en la Oficina del Alcalde para el Cumplimiento de Leyes Especiales y prohíbe que plataformas como Airbnb, Vrbo de Expedia Group Inc. y Booking.com procesen transacciones de unidades que no estén registradas.

En una demanda contra la ciudad a principios de este año, Airbnb calificó las nuevas normas de "prohibición de facto" contra la empresa. También dijo que la represión parecía estar destinada a expulsar los alquileres a corto plazo de Nueva York "de una vez por todas."

2. ¿Por qué restringir los alquileres de corta duración?

La ciudad argumenta que Nueva York se encuentra en medio de una crisis de vivienda asequible que se ha visto agravada por los anuncios ilegales de alquiler a corto plazo, que quitan viviendas muy necesarias del mercado para los residentes.

La ciudad afirma que recibe continuamente quejas sobre los alquileres ilegales, como ruido excesivo, basura desbordada, riesgo de incendio y daños a la propiedad.

Según la empresa de análisis de mercado AirDNA, Airbnb tiene unas 23.000 unidades en la ciudad de Nueva York, de las cuales 7.500 no cumplen los criterios para solicitar una licencia. Más de la mitad de esos listados se alquilan con frecuencia y representan alrededor de 40% de los ingresos netos de Airbnb en la ciudad de Nueva York, según AirDNA.

3. ¿Quiénes son los ganadores y los perdedores?

Airbnb afirma en su demanda que las restricciones de la ciudad "afectarán negativamente a los medios de vida" de muchos residentes que dependen de la plataforma para obtener ingresos y privarán a los turistas de opciones de alojamiento asequibles, especialmente durante los periodos punta que coinciden con eventos como el Maratón de Nueva York y las fiestas navideñas, cuando los hoteles no pueden dar cabida a toda la demanda. También afectará a los resultados de Airbnb.
Aunque ninguna ciudad representó más de 1,3% de los ingresos de la empresa en 2022, Nueva York se encuentra entre los cinco mercados de Airbnb con más anuncios activos, por detrás de Orlando, Los Ángeles y Phoenix.

El poderoso lobby hotelero lleva mucho tiempo oponiéndose a Airbnb en Nueva York. Los hoteles, casas de huéspedes y edificios de apartamentos amueblados constituyen unos 6.000 anuncios activos en Airbnb, según AirDNA, y podrían quedar exentos del registro.

Muchos anfitriones particulares de la ciudad también se han opuesto a la normativa, alegando que dependen de los ingresos extra para cubrir los gastos de vivienda en uno de los mercados inmobiliarios más caros del país.

Los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares, la mayoría en los barrios periféricos de Nueva York, dicen que tendrán dificultades para pagar los costosos impuestos sobre la propiedad sin los ingresos extra.

4. ¿Se puede sancionar a un huésped por utilizar un alquiler ilegal a corto plazo?

No, la nueva normativa afecta a los operadores que la incumplan imponiendo multas a los anfitriones y a las plataformas de alojamiento. Los anfitriones que infrinjan las normas podrían enfrentarse a multas de hasta US$5.000 o el triple de los ingresos generados por la unidad, lo que sea menor. Las plataformas podrían ser multadas con US$1.500 por infracción o un múltiplo de las comisiones por transacción.

5. ¿Qué ocurre con mi reserva actual?

Airbnb no cancelará las reservas existentes con fecha de entrada anterior al 1 de diciembre. Pero la compañía reembolsará o no cobrará las tasas asociadas a estas estancias después de que se produzca el check-in para cumplir con la normativa de alquiler a corto plazo.

6. ¿Desaparecerán los anuncios de la noche a la mañana?

Al menos desde mediados de agosto, Airbnb bloquea los calendarios de los anfitriones que no facilitan un número de registro y no han actualizado sus estancias mínimas a 30 noches o más, según un correo electrónico enviado a un anfitrión de Airbnb.

La ciudad también ha recibido un aluvión de solicitudes, aunque miles de posibles anfitriones aún no han solicitado una licencia.

Hasta el 28 de agosto, la ciudad sólo había aprobado 257 registros de anfitriones de alquiler a corto plazo de un total de 3.250 solicitudes, según informó la Oficina de Aplicación Especial de Nueva York a la publicación de viajes Skift. Denegó 72 solicitudes y devolvió 479 para pedir información adicional, según Skift. El organismo de aplicación de la ciudad no respondió a las múltiples peticiones de comentarios sobre el posible déficit de aplicación.

Pero el defensor público de la ciudad ha dicho a los anfitriones que "las personas que han estado haciendo esfuerzos significativos para registrarse pueden tener indulgencia.