Tarea pendiente, cobrar el predial justo

El impuesto predial no es lo mismo que el catastro. El número catastral tiene que ver con la ubicación y el registro del inmueble, mientras que el número de predial está relacionado con las obligaciones fiscales y el pago de impuestos. Los inaceptables bloqueos de estos días en varios departamentos están centrados en el catastro, que tiene que ver con los bienes inmuebles, urbanos y rurales, de todos los municipios.

Es básico que se entienda que el avalúo catastral se aproxima para estimar el valor de un inmueble -terreno y construcción-, hecho por las autoridades catastrales municipales, y sirve como base gravable para liquidar el impuesto predial; no puede ser inferior a 60% del valor comercial. Lo cierto es que en Colombia este espinoso asunto siempre ha estado durmiendo tranquilamente, hasta que el Estado -a través de los últimos gobiernos- decidió hacer actualizaciones catastrales para llegar al anhelado y recomendado catastro multipropósito, que no se ha dejado progresar.

También es cierto que el avalúo catastral se ajusta cada año y/o cuando hay procesos de actualización catastral, como desarrollos urbanos, comerciales o agrarios, que obligan a informar sobre cambios físicos o de mercado. Nada de esto tiene que ver con los avalúos comerciales, referidos al valor puntual de un predio en el mercado: todo lo catastral es general, masivo e inferior al valor real de venta. Colombia necesita una gran revolución en el valor de los predios, basada en el desarrollo que han alcanzado pueblos y ciudades.

No en vano una o dos veces se han hecho reformas tributarias regionales y siempre los gobernantes de turno terminan exprimiendo con tributos a los mismos de siempre: las empresas y los empleados formales. La solución es el llamado catastro multipropósito, muy avanzado en la pasada administración, que tiene que ver con un sistema de información actualizado y digital en el que se registran las características físicas, jurídicas y económicas de los predios, yendo más allá de lo fiscal para apoyar el ordenamiento territorial, la seguridad jurídica y la planeación pública. Dicha idea busca actualizar todo el país, “reduciendo el rezago de valores con estándares internacionales, facilitando la formalización de la propiedad y mejorando la equidad tributaria”, según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Sin embargo, todas las intenciones se han quedado sobre el papel y el país atraviesa por un mal momento en todo lo que tiene que ver con catastro, prediales, avalúos y todo lo que un sistema moderno -en tiempos de inteligencia artificial y satélites- tiene que resolver. No se trata de cobrar por cobrar prediales altos basados en información obsoleta; se trata de que el país le encuentre respuestas a los precios de mercado. Dicho de otra manera: si Colombia no actualiza las formas técnicas de hacer avalúos catastrales, el caos en los próximos años será peor.

Los constructores necesitan información real de mercado, al tiempo que los clientes de vivienda requieren un sistema real y preciso de valoración de sus patrimonios. Si el país avanza en el catastro multipropósito, la planificación urbana y productiva de pueblos y ciudades mejoraría inexorablemente. Para lograr que Colombia tenga un buen sistema catastral se necesitan inversiones en tecnología y en la formación de profesionales, de tal manera que el cobro del predial y la formación del catastro no sean un asunto de politiqueros.